一位老韭菜自白：如果我有500万 到底是买房还是炒股？

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID：moducaiguan），作者：南山

最近我们很多楼市群又开始异常的热闹了，这次不是在聊什么城市规划、板块选筹，也不是在聊什么信贷政策、成交数据，而是开始嚷嚷着要卖房炒股了，很多群友的状态基本可以用下图概括。

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依稀间我仿佛又回到了15年股市大涨的前夜，熟悉的配方、熟悉的味道。在那一波大牛市中，我看到很多人成功逃顶，后来又把钱投进楼市，可谓获利颇丰。也看到很多人把原本用来买房的首付下重注投入股市，最后一地鸡毛，眼看着房价飙升却再也买不起了。

那么今年会不会再次涌现一波大牛市，房价会不会继续接棒楼市迎来大涨，作为普通人到底能不能踩准节奏“楼股双收”，今天我就花些时间谈谈自己的想法。

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作为一个十几年的老韭菜，虽不敢说自己多懂股市，但是也看过几次牛熊市场的转换。在过去的这些年里，其实真正的大行情也就出现过二三次，你只要抓住哪怕其中一小段机会，个人财富就能上一个台阶，但事实是这对于普通人来说真的太难了。

首先，我觉得是股市在大部分时间里市场都表现得非常平庸，牛市如昙花一现，很难把握。

就拿离我们最近的15年那波牛市来说，差不多是从14年10月底才初现牛市的特征，到第二年6月初上升的态势就戛然而止，前后不到8个月。对于普通股民，如果你稍有迟疑，是很容易踏空甚至买在顶部的。

其次，股市板块轮动明显，市场热点转换太快，在追涨杀跌的情绪下极易被套。

我清楚的记得上一轮行情中，最开始的时候和现在的情况有点像，资金首先攻击券商股。紧接着一个月内地产、银行、两桶油、保险、互联网金融相继冲关指数，蓝筹板块轮动上涨。

差不多到了12月初的时候，市场转入二线蓝筹一带一路的炒作。到了月底又转而开始进攻创业板，大家可能还记得，那时候乐视网第一次闯入大众的视野。临近春节的时候，乐视网从7元炒到21元，2个多月上涨三倍。

就这样从2月下旬开始，万马奔腾，二线蓝筹，互联网等轮番翻倍，直到后来的中国神车创出历史最高。从4月到5月，市场进入了最后的狂欢，次新股诞生了无数n倍股，各种妖股充斥市场，直到6月10日大盘破位走势低开低走，股灾开始，一切game over。

曾经身边无数“股神”在那场浩劫中，伤得体无完肤，发誓今生再也不碰股票。

其实说白了，对于股市投资来说，是个人，手里有点钱，开个户就能进场炒股，所以大部分人就是想进来短炒一波，赚钱走人，在这样的市场氛围中，作为一个零和博弈的市场，注定只有少数人能赚到钱。

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看到这里可能很多读者要不屑了，你不就是想说股市没有赚钱效应，然后套路我买房吗。虽然我是个房产博主，但是我更想告诉大家经济发展背后的逻辑以及大类资产增值的规律。

我始终强调任何大类资产大机会背后的底层逻辑都是时代的进程。在过去20多年中国的发展主题是工业化和城市化，主要融资渠道是银行而主要资本去向是房地产，由此也带来了世界上市值最大的银行和房产公司群，连带着房地产也成为过去20年最辉煌的大类投资品种，没有之一。

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但是最近几年，我发现这个最基本的逻辑似乎逐渐在发生变化，因为时代走到了一个新的关口，我觉得未来十几年甚至几十年的主题应该是高端技术和高科技高价值产业群的崛起。

这类产业的特点就是要么极轻资产要么极重资产，前期盈利能力不佳，核心资产是无形资产，需要持续的在研发和流量烧钱，失败率高但成功一个就是独角兽，需要聚集并激励最顶尖的人才。

大家可以想一下当下炙手可热的头部电商、直播平台、共享经济、新能源汽车等等领域是不是都是遵循这样的规律？

但是这些企业在初创期往往没有什么有价值的资产拿出来抵押，而且在其发展过程中风险极大，所以传统的银行系统已经完全不适应融资需求，打造多层次和强大的资本市场是时代命题。

这就是过去1年多以来资本市场动作频繁，从积极扩大外资，科创版开通，创业板注册制，到现在连万年不变的上证指数也要进行调整的根本原因。

任何一个动作单独来看都没什么，但一连串的动作肯定不是闲着无聊刷刷存在感。

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所以从大方向上来看，我觉得未来在自己的投资组合中持续配置权益类资产，也就是买一点股票，一定是一个正确的方向，随着我国资本市场的逐渐完善，以及国家在历次股市调控中总结出来的经验，我相信股市的系统性风险也将大大降低。

所以那些单纯的寄希望于靠着房产和杠杆不断做大总资产的投资人在未来可能要降低自己的预期了。不过有些人可能会质疑，从过去十几年的经验来看，买房无论从获利的金额还是人数上来看都远超投资股票的人。

之所以会有这么大的投资差异表现除了我前面说的历史大环境以外，还有个重要的原因就是股市其实是一个“宽进严出”的市场，而楼市却是“严进宽出”的市场。

所谓股市是“宽进严出”的市场就是指，进入股市的门槛很低，你只要有个几百块，今天开个户，马上就能进入股市参与一把，但是你要想全身而退，赚到钱出来却是很难的。

这主要是因为股市有一整套复杂的定价体系，除了宏观环境、行业发展、公司业绩这些基本面意外，还跟板块热点、大资金进出、总盘子大小以及技术形态这些因素息息相关。

所以一个成熟的投资者需要从知识储备、交易经验、研究时间各个方面来做准备，而普通的投资者在整个交易过程中往往只有一个关注点，就是“情绪”，这就是大部分人为什么在股市中只能沦为韭菜的根本原因。

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但是楼市却不一样，一套房子动辄几百万，光首付就要几十万甚至上百万，这可不是普通人想上车就能上车的。而对于大多数人来说，买房子主要还是用来自住的，就是是投资性购房，也至少要持有个几年，减少点税费才能卖个好价格。

房产交割的复杂性和高成本决定了，这个市场不可能像股市一样交易，这也就保证了大多数人即使是在亏损的情况下也不会选择割肉，也避免了市场大起大落的情况。

讽刺的是，就是因为房票很紧张，房子税费很高， 按揭贷款很难做，房子买一套不容易，就是因为种种种种的理由，反而让房子买下来不会轻易抛出，房子成为普通大众最长线持有的资产，也成就了普通人过去二十年最大的财富增长。

因为房子没有快进快出，反而拿得稳拿得住，反而赚到了钱。

即使普通人房子买在了高点，过个几年肯定也能解套，而不会像投资股市一样满盘皆输。

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所以如果你是一个成熟的投资者，有一定的闲置资金能够承受住损失的风险，或者你手里已经有了足够多的房产，那我建议你可以进股市搏一把。

而如果你只是一个普通的投资者，或者你只是想获得更为确定的收益，我建议你要更关注楼市。

首先，这次突如其来的大牛市的背景是全球的新冠疫情仍未得到有效控制，各国经济还远远没有恢复到疫情爆发前的状态，所以这次股市的小牛市更像是一场货币超发带来的“水牛”。

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从央行公布的最新数据来看，截至6月末，社会融资规模存量同比增长12.8%，高于3月末水平。广义货币（M2）增速同比增长11.1%，实现连续四个月双位数增长。人民币贷款余额同比增长13.2%，增速与上月末持平，比上年同期高0.2个百分点。

这些数据都鲜明的表明，央行的闸门依然开启，而每一次的货币超发无不是楼市大涨的前奏！

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其次，为了应对疫情对经济产生的负面影响，今年中央对各个地区都下达了多项投资建设任务，各地新型基础设施建设、新一代通信网络铺设、旧城改造推进等一系列重大项目轮番上马，但是钱从哪里来？不可能凭空变出来，所以各地政府只能加大土地出让力度。

据统计，全国300城上半年出让土地总金额高达23716亿元，同比增长3%。第一的杭州半年卖地收入达1700亿元，比上年同期上涨17%。第二的上海收入达1305亿元，比上年同期上涨90.23%。而第三的北京收入达1143亿元，比上年同期上涨22.51%。

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面粉的价格越来越贵，你还指望面包的价格能一直按着不动吗？

最后，买房人的需求在不断积累，大行情一触即发！以南京为例，目前南京的购房贷款政策是家庭房贷已结清，再次购买住房需支付5成首付办理按揭贷款，如家庭房贷未结清，再次购买住房需支付8成首付。

最少5成首付，让我身边很多有置换需求的购房者都望而却步，所以他们不敢买房子，更不敢卖房子，这就造成了市场上房屋供给端和需求端的双重减少，但是大家不断改善住房条件的实际需求还是在那里，只不过被暂时压制住了，你可以想象一下一旦政策有所松动将是对楼市供需核爆级的影响。

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所以我还是那个建议，如果你有足够闲钱，可以承受本金损失的结果，我建议你可以进股市搏一把。

不过对于大部分人来说，大多数时候我们都会更关注安全边际和风险问题。但实事求是的讲，财富的大跃升其实往往是需要泡沫的，只不过你要清楚，这绝对是“惊险一跃”。

如果全面低估的市场是在气候宜人物资丰厚的河谷和平原漫步，那么走向全面高估甚至泡沫的市场就是在高山峻岭中急行军，最危险的区域甚至是半身在悬崖外的徒手攀登了。

财富的这一跃，安全落地是绝顶风光，失足而落就是万丈深渊。这没什么可抱怨的，投资这条路就是这样地貌复杂，我们需要做的是坦然接受，对身处何处有正确的判断，并对各种地貌下的生存法则有清晰的认知。

当然选择冒险的另外一个重要前提是你必须确认自己是个专家，当你也不知道自己究竟是不是专家的时候，不妨问问自己下面这些问题。

在财务报表中，什么是商誉、非经常性损益都包括哪些内容、合并报表中权益法和成本法有什么区别。什么是公司的ROE、IRR又是什么意思。MACD、KDJ、RSI、VOL这些交易指标都代表了什么。

如果不知道，我劝你一句，还是安心买房吧，千万别进股市被割韭菜！

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责任编辑：李思阳