基础设施REITS细则持续落地，机构：有望盘活基础设施存量资产

近日，国家发展改革委办公厅下发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》强调要准确把握试点项目的地区和行业范围，即鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点，聚焦京津冀、雄安、长三角和珠三角等重点战略区域，聚焦补短板重点行业。但是，目前酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

随后，证监会发布发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），提出明确产品定义与运作模式，严控基础设施项目质量，明确基金份额发售方式，规范基金投资运作、加强风险管控等内容。

在此之前的4月份，中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。相较于上述两份文件，《指引》做出了4点调整：

1）投资限制方面，要求基金的80%资产投资于底层REITs资产，但公募基金投资ABS“一对一”改为“一对多”，在操作上增加了灵活度，使得后续扩募增发成为可能。

2）杠杆约束方面，增加基础设施基金总资产不得超过净资产的140%，折算为资产负债率为28.57%，略高于之前征求意见稿的20%，但负债率控制仍较海外REITs（一般为45%）还较为谨慎。

3）运营期限方面，要求“原则上运营3年以上”，较征求意见稿中要求“经营3年以上”有所放宽，增加了政策灵活性。

4）投资者层面，要求扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例不得低于本次公开发售数量的70%（原为80%），即：战略配售不少于20%和5年、机构投资者不少于56%（80%*70%）、公众不高于24%（80%*30%），增加了公众股持股。

业内人士表示，对于投资者而言，基础设施REITs将落地意味着又一资产配置工具即将面世。

不少机构认为，基础设施REITs试点将填补我国公墓REITs产品空白，有效盘活基础设施存量资产，为各类社会资本提供创新不动产投资品种，丰富投资组合选择。

同时，此次基础设施REITs试点也将为后续公募REITs产品的全面发展积累经验并奠定基础，提升不动产直融比重，增强资本市场支持实体经济质效。询价定价方式与发售安排确保了基础设施REITs的高度市场化运作，并有效地保障投资者权益。

证监会表示，下一步，将按照《指引》及相关法律法规要求，坚持“稳中求进”总基调，推动基础设施REITs平稳落地，并及时总结试点经验，不断完善监管制度。

万联证券分析师认为，REITs的本质在于实现“独立资产”的上市，其试运行弥补了我国的市场空白，我们国家REITs将经历一个从小到大、从试运行到逐步推广的过程；不动产运营的核心在于“地产开发+运营+金融”，虽然目前只是基础设施型范围，但一个成熟的REITs市场少不了房地产的参与。（新浪财经 刘欣婕 陈矿然）

责任编辑：杨亚龙