刘德科解读哈尔滨14条稳楼市措施：哈尔滨的奇葩救市
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原标题：夜壶时刻：哈尔滨的奇葩救市。︱刘德科
来源：德科地产频道
作者：刘德科
楼市冷了，怎么办？你的想法是不是政府会救市？很多地方政府也是这么想的。刚刚出手的，是哈尔滨。
一共十四条措施，以疫情之名——文件全称叫做《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》。
俗话说，房地产是夜壶。本来‘夜壶论’已有一些式微之势（‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’），现在，局地气候又冒出了‘夜壶时刻’。
地方政府救市的第一工具：公积金
地方政府能怎么救？最常用的工具，就是公积金。由于中国的公积金改革处于不思进取的停滞状态，这就给地方政府留下了口子——地方政府可以轻易调整公积金房贷政策。
如果要调整商业房贷的首付成数与利率水准，没那么方便，得央行点头；调整公积金，瞧都不用瞧央行一眼，很爽的。
所以，昨天（11 月 19 日）哈尔滨公布的十四条救市政策，有六条直接跟公积金相关（从第四条到第九条）。总之，就是用公积金鼓励你买房。
如果，大家都听从政府的这种鼓励，那么公积金账上的钱很快就不够了，怎么办？再收紧政策啊，反正那时候楼市行情已经起来了，收紧政策又是师出有名。
我们来感受一下过去几年哈尔滨动来动去的公积金房贷最高额度。
●2015 年 1 月（行情冷）：单职工从 40 万上调为 50 万，双职工为 70 万。
●2016 年 5 月（行情冷）：单职工从 50 万上调为 60 万，双职工从 70 万上调为 80 万。
●2017 年 10 月（行情热）：单职工从 60 万下调为 50 万，双职工从 80 万下调为 70 万，首付比例由两成上调至三成。
上调额度是为了刺激楼市，下调额度的主要原因是账上的钱不够了，顺便也抑制一下楼市。
昨天的‘哈十四条’，没有明文调整公积金房贷最高额度。说明他们还是相对节制的，还是知道公积金账上的钱可能会不够。
当然，‘哈十四条’的正向意义是：让公积金缴存者获得了本该属于他们的权利，包括让开发商更愿意接受购房者使用公积金贷款，缩短公积金审批时间，异地贷款，按月提取……这些权利，中央一直在强调，但不少地方政策落实得不太积极，‘哈十四条’算是积极响应了中央早先的号召。
备注一下：当前哈尔滨的住宅均价大概是 11310 元/㎡，平均总价大概是 113 万元。通常，用公积金救市，是信号意义大于实际意义；但哈尔滨的房价绝对值相对低，而公积金房贷最高额度又跟其它高房价城市差不多，所以用公积金救市，还是能起到一些直接作用的。
◆哈尔滨与深圳的公积金房贷最高额度对比
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奇葩的与越界的
说完正经的，来说点奇葩的与越界的。
之一：不小心暴露了特权思维
●第八条：‘将县处级女干部和具有高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由原来的 55 周岁调整为 60 周岁。’
特别优待高级职称女性，这是尊重人才、尊重女性；但是，特别优待‘县处级女干部’，这就是特权思维了。
之二：开发商打折需要嘉奖吗
●第十一条：即日起至 2020 年 12 月 31 日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，在此基础上，对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的，予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。
鼓励开发商打折让利，没问题；但是嘉奖开发商打折，就越界了。开发商要不要打折，是市场使然，这本身不需要精神嘉奖；如果是金钱嘉奖，就更不好了——那是纳税人的钱，别浪费。
之三：放松了不宜放松的刚性政策
●第二条：‘2021 年 12 月 31 日之前，纳入到商品房预售资金监管的项目，只留存监管资金额度的 3% 用于庭院的绿化、道路、照明等后续配套工程建设，其余资金开发企业可以随时申请，直接拨付至《建筑工程施工许可证》标注的施工单位账户。’
预售资金监管的比例，通常是销售总额的 30% 左右，现在‘只留存监管资金额度的 3%’，这不是减少 27%，而是减少了 97%。几乎相当于没监管。
预售资金监管是为了防止烂尾，你可以说烂尾的概率超级低的，毕竟现在是特殊时期，暂时放松一下监管，减轻开发商的资金负担，也无可厚非啊；但是，与购房者底线权益高度相关的刚性政策，是不宜随意放松的（政府的税费可以减）。
但愿公寓与住宅同权不是暂时的
最后，再来说一点正能量的。
●第十条：支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。
在目前的制度框架下，绝大多数城市的‘公寓产品’，是灰色地带的半合法产品。现在哈尔滨给予这种半合法产品‘住宅待遇’（贷款同等政策、水电气同价），是值得赞许的，但愿这个政策不是暂时的——很遗憾，大概是暂时的。毕竟，它是灰色地带的半合法产品。
‘公寓产品’是高房价的重要缓冲与补充。但是，‘公寓产品’的合法化问题，我们的国家与各个城市，都暂时选择了漠视。
将：这个文件是‘近期将印发’
最后的最后，要强调一下：‘哈十四条’还没有正式发布。11 月 18 日的《哈尔滨日报》说，这个文件是‘近期将印发’。
一份‘将印发’的文件，就把全文给公布出来了。这是测试舆论影响。可以避免‘政策一日游’的尴尬——万一需要撤回，可以说我们这份文件只是‘将印发’，并没有正式发布。
‘哈十四条’的意义在于：如果哈尔滨可以成功实施这样的救市政策，那么那些楼市行情下行的城市，就没有负担了，就可以效仿了。
在年关将近的节点上，哈尔滨的救市是有一些风向意义的。
还是那句话：救没太大问题，但是现在他们救得越猛，将来他们就会打得更凶。
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责任编辑：薛永玮
