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禹佳生活IPO:上市前依赖集团项目 独立造血不足紧急收购亏损资产

新浪财经2020-12-16 17:32:590阅

在管面积13.2百万平方米,营业收入5.4亿元,房企禹洲集团旗下物业管理板块拆分,净利润0.65亿元,依然是一家小型物管公司。此时借着这波物管上市潮拆分,12月11日,对其定价也有一定好处。递交了赴港上市申请。

执行总裁古希印现年43岁,此前在集团任职。此前任职于招商物业东莞分公司总经理及招商积余副总经理;副总裁及商业运营业务总经理毛伟东现年47岁,老将带新人的模式还不止于此,此前任职于招商置业、仁恒商业管理有限公司;副总裁兼物业管理业务总经理王海群现年49岁,此前任职于世茂天成物业服务有限公司担任副总裁;首席财务官陈思远同执行董事林宇华一样,禹佳生活的管理层均由中坚力量组成。

尤其是2017物业管理服务收入同比大增80.6%后,营收步入3亿元规模以上,在这之前禹佳生活跟随集团冲千亿的步伐,2019年营收达到5.4亿元。10年来稳步增长,营业收入从2010年的0.3亿元增长到到2015年1.2亿元。

资产负债率逐年走高,摆在眼前的是,2020年6月为96.4%。同时根据集团内部资金管理和分配安排向关联方垫付或收取的资金,应付款及应收款逾40亿元,禹佳物业资本回报率逐年走低,这些将在上市前悉数结清。2020年6月为1.4%。

两次预告之后,禹洲集团在2020年3月份的业绩会上首次提及拆分物业上市,禹佳生活终于揭开面纱。中报业绩再度表明最迟年底或2021年一季度赴港。

责任编辑:聂小停

千亿之际,禹洲集团透露完成千亿规模之后,禹洲集团发布公告称,未来2-3年公司不再追求量,12月7日,但量也不能少,千亿后公司需要利润导向为基础的业绩增长,今年合约销售已积累突破1000亿元,希望每年增长20%。提前完成年度目标。

2020年6月总在管面积为13.9百万平方米,但正是由于过度依赖禹洲集团,其中第三方项目只有0.016百万平方米。7月禹佳生活以2450万元收购了舟山星城70%股权,后者在管面积为2.64百万平方米,禹佳生活在2019年前无论是物业管理还是商业运营,物业管理第三方外拓项目得以在总在管面积中占比16.7%。全部的项目均来自集团或集团合营联营企业。

物管公司为了降低对关联房企的依赖性,值得关注的是,上市前通过收购扮靓财报的举动不少见。舟山星城2019年经审核财务报表录得净亏损。

2020年12月担任禹佳生活董事会主席兼执行董事。另一位执行董事林宇华为禹洲集团老将,2001年加入禹洲集团,林禹芳进入家族生意,2014年参与集团商业运营业务。其在禹佳生活的角色是监督集团财务、资本运营及风险管理。担任禹洲集团执行董事,2018年10月,负责物业开发及物业管理业务。

现年26岁的林禹芳在2017年旧金山大学工商管理学士毕业后,2017年8月至2018年10月在中银国际(香港)担任研究分析师,与时下流行的房二代试水物企一样,负责信贷分析、固定收入研究及客户咨询。中银国际同时也是禹佳生活此番上市的联席保荐人。禹佳生活掌舵人为禹洲集团创始人林龙安之女——林禹芳。

由各种背景搭建的管理层班子磨合没多久,禹佳生活的管理层中除去财务,且某种程度上都是各业务线空降,能否顺利带领团队前进,与其他物管公司略有不同,老带新的效率如何值得关注。执行总裁古希印在2020年12月到位,值得关注的是,两位副总裁也是在2020年初左右进入。

但7-8月开始物业股估值回落,不过禹佳生活上市计划从年初拖到年末,10月上市的第一服务以27倍的首发市盈率上市,首日破发后一路下跌至今。在恒大物业、融创服务等大体量的物管公司上市后,港股物业板块已经经历过一轮过山车。2020年3月上市的烨星集团和兴业物联分别以14.8倍、20.4倍首发市盈率发行,留给禹佳物业这类小物管的机会不多了。在热点炒作下股价一度高涨。

截至2020年6月,禹佳生活物管业务每年新增在管面积为1.3/1.8百万平方米,物管未交付的面积为9.4百万平方米,商业运营0.38百万平方米,2018/2019年,储备率分别为0.7及0.5。现在有合同不具备高速发展的基础。2020年上半年较去年末新增1.7百万平方米,增速在10%左右。

拆分后,禹佳生活与禹洲集团为兄弟公司,均由林龙安、郭兰英这对夫妻控制。同时林龙安之妻通过禹佳管理持有禹佳生活10%的股权,拆分前,后者作为公司预留的股权激励计划之用。禹佳生活为禹洲集团旗下子公司100%并表。

林龙安26岁女儿掌舵 招商积余前副总经理担任总裁

即便一年之内全部转化,规模最多增加一倍多,与过亿的目标相差甚远。最后禹佳生活只能依靠上市募资,而禹洲集团方面一线及二线城市的总土地储备约为20.2百万平方米,加速并购来发展规模。理论上这些项目转化为物管项目需要2-3年时间。

禹洲集团掌舵人林龙安还曾表示,物业板块未来会继续外拓及收并购,此前在今年中期业绩会上,力争在未来3年物管管理面积达到1亿平方米。

以2020年6月13.2百万平方米计算,未来每年在管面积的复合增长率将达到96%,相当于每年翻倍,按照林龙安的说法,这个目标难如登天。未来3年物管管理面积达到1亿平方米。

两个讯息透露的信号非常明显,禹佳生活推向资本市场后,禹洲集团不再追求量,更需要独立行走。而物业板块加强外拓。

行业收购市盈率多在10-15倍,几乎与尾部物管公司目前市盈率(TTM)持平。禹佳生活本身作为蚊型物企,目前物业并购市场火热,在并购方面优势不显。多家物企发布并购信息:鑫苑服务收购鸿企物业100%股权、时代邻里收购成都合达联行物业49%股权、奥园健康收购北京博安物业100%权益。

上市前全部为集团项目 独立造血能力堪忧

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