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华夏幸福三年期业绩对赌将到期 或继续寻求平安的支持?

新浪财经2020-12-18 22:31:490阅

华夏幸福提供产业新城项目规划、设计、建设、 华夏幸福采取的PPP 运营服务等获取收益分成,合作模式,同时也享有土地二次地产开发变现权,政府角色像是产业园的“发包方”,而当地政府仅对整个项目过程进行相关监督审批即可。而华夏幸福更像是产业园的“承包方”。

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来源:wind

据21世纪经济报道的消息,监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务的增长,在房住不炒的大基调下,设置“三道红线”。其主要如下:净负债率大于100%;红线3:红线1:现金短债比小于1.0倍。剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:地产行业引来最新一轮的政策调控。

近日,关于华夏幸福寻求外部资金支持传闻“甚嚣尘上”。

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来源:公告

公司账面货币资金无法覆盖全部短债,此外,受经营现金流持续净流出以及再融资难度上升影响下,短期流动性压力提升,货币资金下降速度较快。公司货币资金由2017年的681亿元下降至2020年三季报末的386亿元。货币资金下降速度较快。

PPP模式损耗现金流 180亿元对赌完成有一定难度

华夏幸福曾出现现金流危机,值得一提的是,而后引进平安成为其第二大股东才使得去现金流危机缓解。

“18华夏01”上交所固收平台显示成交价77.900元,成交量 10000手,12月11日14时49分,较昨收价99.800元,值得一提的是,跌幅-21.94%。

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来源:wind
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来源:wind

公司应收账款由2015年年末的71.77亿元上升至今年三季报末的547.74亿元。与此同时,公司应收款持续加大。

三道红线或使其再融资能力受挫

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来源:公开信息

公司经营性现金流表现较差,在这种合作模式下,近几年经营活动净现金流持续为负。

产业新城业务主要分布于廊坊、张家口、秦皇岛等京津冀区域,另一方面,现已扩展至无锡、镇江等长三角区域。受区域内房地产调控政策的不利影响较大,叠加新冠肺炎疫情影响,公司土地储备主要集中在环北京地区的三四线城市,短期内业绩稳定性或承压。

华夏幸福承诺,值得注意的是,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润相对于2017年增长率分别不低于30%、65%、105%,双方还签订了对赌协议,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

公司有息债务由2015年年末的495亿元上升至2020年三季报末的2226亿元。截止三季报末。与此同时,公司债务快速上升负担较重。

“18华夏06”发行总额30亿元,期限5年,公司“18华夏06”债券品种回售金额为29.82亿元拟全额转售,发行票息7%,根据公告,到期日为2023年12月20日。兑付日为12月21日。

因其计入发行主体的权益资本,需要指出的是,不计入负债,永续债是一项兼具债券和股权属性的混合型融资工具,因此发行永续债有美化企业财务报告的功能。

克而瑞数据显示,大减35%,华夏幸福今年1-11月权益销售额797亿,排名从去年的TOP15跌落至30名。较去年同期1234亿,房地产开发则是园区内配套住宅的开发。

公司下周或面临较大资金压力。

补偿金额的计算公式为:当期补偿金额=(截至当期期末累积承诺净利润数-截至当期期末累积实际净利润数) ×乙方持有股份 对赌协议约定,95%,如出现上市公司任一会计年度的实际净利润小于上市公司在同一年度的预测利润的 19.7%利润补偿期限内,则承诺方需要进行现金补偿,已经补偿的金额不冲回。

公司现金流损耗大,一方面,另一方面在新冠疫情冲击下,PPP模式下现金流造血能力差,公司业绩大减。

值得一提的是,根据鹰眼预警发现,华夏幸福短期债务为1048.83亿元,公司近三年完整年度,根据三季报显示,其现金流比率呈现逐年下降趋势。其中公司存量货币资金仅为386.09亿元。

近三年华夏幸福 在常规融资受限的情况下,华夏幸福加大发行永续债的力度, 累计发行了19只永续债,据不完全统计,总金额超过400亿。

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来源:公开信息
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来源:鹰眼预警

那华夏幸福短期债务压力究竟如何呢?

公司控股股东向平安资管转让19.7%股份,2018年7月10日,转让价格为23.655元/股, 华夏幸福发布公告,转让价款共计137.7亿元。

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来源:wind

华夏幸福受限资产为368亿元,此外,同期净资产为840亿元,根据半年报数据,受限资产占净资产之比超过四成。

短期债务超千亿 债券市场曾有所波动

显然,2019年净利润146.12亿元,最后一个季度完成剩余60%存在一定难度。完成率分别为103%与101%,均压线完成;而2020年是三年对赌期限的最后一年,华夏幸福前三季度实现的净利润为72.8亿,华夏幸福 2018年净利润117.46亿元,仅完成全年对赌净利润的40%。

业务模式为开发性PPP模式,华夏幸福主要业务为产业新城和房地产开发,即综合性开发服务,其中产业新城为其业务核心,包括土地整理、基础设施建设及综合服务物业管理等。

华夏幸福目前在境外有4亿美元现金,公司将通过其跨境资金转移配额将其余金额汇出境外。同时华夏幸福还向海外汇出资金,知情人士透露华夏幸福已经准备好资金来兑付下周一(12月21日)到期的6.2亿的美元债(XS1729851490),用于在2020年12月22日赎回3.5亿美元的永续债(XS1740223216),援引海外债市媒体消息称,该永续债票面利率为6.65%。该美元债票面利率为6.5%。

其实不“永续”,此外,其理由为其一旦超过赎回年限,利率根据约定将有所跳升,业内人士表示,大大增加发行企业的还债压力,永续债所谓永续,将会增加企业后续还款风险。

随后,相关媒体向相关方求证虚实。华夏幸福方面表示,据媒体报道,在看到相关报道之前,华夏幸福正在寻求平安与华润集团的支持,内部未曾听说华夏幸福正在向平安及华润集团寻求资金支持;而华润集团相关人士则回应称“未掌握这一情况”。华夏幸福可能会引入平安作为基石投资者、华润作为股权投资者,以此提供资金和债券市场融资等方面的支持。

对华夏幸福2019年年报进行相关计算,依据以上标准,发现其三道红线均已经触碰。

这或说明,在三道红线强压下,其中已使用授信额度约为 需要指出的,华夏幸福通过银行获得融资或受考验,公司截至2020年半年报,其负债端降杠杆或迫在眉睫。公司合并口径获得的银行授信额度合计为 624.71亿元,3448.75 亿元,使用率不到20%。

监管对永续债的态度表现得非常谨慎,《规定》中使用了“谨慎”、“审慎”等文字,其中一条指出,2019年1月30日,对于不能无条件自主决定不行使赎回权的发行人而言,财政部印发的《永续债相关会计处理的规定》中,需要将永续债计入金融负债。

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