对话花样年集团潘军：未来中国不缺房子 缺的是好房子

新浪财经 徐苑蕾

“地价上涨，房价下压，开发商只能压缩建安成本，今后生产的不都是烂房子吗？这个逻辑是不对的”，在媒体交流会上，花样年集团（以下简称“花样年”）董事会主席潘军直指行业“要害”。

这家1998年起步、2019年提出“二次创业”的房企，一直定位为行业中的“艺术生”，哪怕在房地产行业利润率持续下滑的大环境下，花样年还在坚持产品的精细化管理——不推崇重复的、刚性的标准品，而更强调产品的体验、感受和形式感。

这有点逆流而上的意味，但背后自有公司的一套逻辑。在潘军看来，未来中国不缺房子，缺的只是好房子。“随着90后、00后成为购房主力，中国消费将进入个性化主张的时代，因此必定会产生新的购买逻辑，未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务”，潘军笃定地说。

“未来中国缺好房子”

在地产行业，如果说中海是工科生，万科是文科生，那么花样年则是出了名的艺术生。当年，坐在黄浦江边的潘军在听到周璇的老歌《花样年华》后，便以这首歌为花样年定下品牌名字。

花样年的这种艺术气质延续至今，哪怕如今在整个房地产行业利润率下降势头难以扭转的大环境下，花样年依然坚持产品的精细化管理，在产品上提出“趣·味·料”系统，强调深层次的体验、感受和形式感。

这与行业逆行的做法背后，有潘军一套逻辑。在他看来，未来中国不缺房子，中国缺的是好房子。随着90后、00后成为购房主力，中国消费将进入个性化主张的时代，因此必定会产生新的购买逻辑。

潘军认为，中国再过几年，人才房充足之后，商品房可能是少数人的选择。到那时，中国的房地产将进入另外一个新的时点。在同一个区域内，未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务。

“比如像深圳的房子，太好卖了，业内开发商已经形成共识，放弃产品研究，放弃服务增值，基本上推出的都是一些满足基本刚需的标准品。而且深圳地价往上涨的同时，房价在往下压制，开发商只能压缩建安成本，今后生产的不都是烂房子吗？这个逻辑是不对的”，潘军以深圳市场进一步解释称。

在房地产的白银时代，花样年更是大胆换赛道、换打法。2019年，公司提出“弯道超车、二次创业”的策略。

一方面，当年花样年进行了数次人事变动，创始人曾宝宝回归公司出任CEO，并组成执行董事柯卡生、执行董事兼地产集团首席运营官张惠明、执行董事兼首席财务官陈新禹为主的新高管阵容。

另一方面，花样年在拿地、开发等环节开启“合作时代”，这被潘军认为是“花样年进入主流赛道的标志性动作”。根据不完全的统计，近2年来，与花样年达成合作的房企包括旭辉、大唐地产、中交地产、电建地产、中国奥园、龙湖、平安不动产等公司。

为何过往开发商之间不能达成合作，而如今却能“报团取暖”？在潘军看来，过去是由于开发商之间的管理标准、成本控制存在较大差异，但是随着行业成熟度提高，能否与主流企业合作，已经成为判断企业是否成熟的重要标志。

潘军以花样年与旭辉在深圳坪山合作的旧改项目“花样年·旭辉·好时光”举例说明称，“花样年进场后，将50%股权溢价卖给了旭辉，旭辉在成本控制、工程管理方面比我们领先，我们则主要在产品设计、跟当地客户互动方面有优势。这个项目也是旭辉进入深圳市场的第一个项目，通过这个项目实现了非常好的双赢”，潘军说。

根据公告资料，2020年全年，花样年合计实现销售额492.07亿元，同比增长36.9%，相应已售建筑面积约为334.73万平方米，同比增长4.33%，平均售价为每平方米约14701元，超额完成2020年450亿元的合约销售目标。

“最近出的政策比较多，但对于2021年，我们保持谨慎乐观态度。从今年开始，花样年每年会有2-3个项目进入市场，希望未来推出速度越来越快，未来2-3年是花样年在深圳发力的时候了”，潘军说。

“深圳拍地基本都赔钱”

多年以来，深圳土地供需矛盾突出，公开资料显示，目前深圳1997平方公里中，建设用地面积仅有1000平方公里左右，当中居住用地占比不到23%，低于国家相关标准中25%-40%的下限。由于土地资源的限制，近年来深圳虽然增加招拍挂土地供应量，但城市更新依然是土地开发的主要动力。

2009年，深圳市颁布《深圳市城市更新办法》，正式从官方层面将“城市更新”的概念引入深圳城市发展和土地二次开发中，也是从真正意义上，将深圳城市的发展逻辑从增量转为对存量的改造。

而与传统房地产快周转模式不同的是，城市更新更需要开发商耐心的坚守：拆除重建的“三旧”（即旧村、旧厂区、旧小区）改造项目，需时或长达8-10年；局部拆除或不拆除的综合整治项目，也需3-5年。此外，城市更新项目最重要的指标之一，是城市土地贡献率，也就是说，房企还需要将项目空间腾挪一部分给城市配套，导致可售面积的缩减。

然而即便如此，对于房企来说，在深圳市场，城市更新相比起招拍挂依然是一条成本相对可控、确定性更强的发展路子。

在潘军看来，“现在在深圳拍地非常困难，如果没有长期准备，今后深圳土拍竞争将会非常激烈，几十家房企抢地，一出手就是几十亿。而且基本拍下来都是超额的，顶线是盈亏平衡点，而且还要竞争配建面积做贡献，因此基本都是赔钱的。”

以去年深圳前海片区出让的两宗宅地为例，龙光集团和华润置地、金地联合体拿地时的可售楼面价分别高达每平方米8.6万元和8.24万元，而商品房最高销售均价为每平方米10.71万元，前者已命名为“前海天境花园”在今年1月入市，在部分行业人士看来，该项目最终或难以覆盖成本。

潘军强调称，“我们对于城市更新项目利润率的要求，要超过两位数，净利润率达到12%以上，正常拍地基本是3-5%，城市更新项目的IRR（内部收益率）更高，因为它的投入是逐步的，不像拍地成本和IRR会受很大影响，时间点的影响度也很大。”

实际上，花样年以公司化形式运营城市更新项目是近两年才有的事。2019年，花样年成立城市发展运营公司，全面发力粤港澳大湾区城市更新，并在今年正式更名为城市发展集团。

为何作为一家总部位于深圳的房企，2019年才成立城市更新公司？潘军进一步解释称，“2019年，花样年开始考虑未来深圳以什么样的状态发展，所以我们不像别的公司叫城市更新集团，而是叫做城市发展集团，因为未来的城市一定是产城一体化的，城市发展很重要的一点是产业和居住、城市一体化，通过城市更新的手段来推动城市的发展。”

根据去年12月官方公布的数据，花样年在大湾区拥有近4000亿元的旧改货值。深圳预计有27个更新项目，总货值超过2000亿元。

在深圳市场之外，花样年则依然采取较为积极的投拓策略。潘军认为，房地产市场已经进入细分化市场，核心一二线城市的房价稳定，而局部三四线城市依然下降，所以目前花样年主要集中在一二线城市拿地。

潘军表示，花样年希望在华南继续重仓，在华南的投资中，50%是依靠城市更新，另外50%则是参加市场竞争，比如广佛、东莞都会有新的扩张计划。

“2020年，花样年一共拿了18个项目，主要集中在华东和西南。2021年，我们拿地的量肯定还会适度上升，但不会像2020年跟2019年的增速比，2019年我们只拿了5块地，2020年翻了好几倍。我们希望在拿地投资速度方面更强调拿地质量，而不是拿地速度”，潘军说。

责任编辑：张玫