华夏幸福的困局：王文学的三次突围
原标题：华夏幸福的困局：王文学的三次突围
来源：风声岛（ID：fengshengdao）
作者：海边的风声君
01
1993年，时任新华社广东分社记者的王志纲受到邀请，前往顺德拜访一位建筑老板。
他从广州出发，过洛溪大桥，摇摇晃晃坐了两个多小时车，才终于在顺德见到了建筑老板杨国强。
此时的杨国强，还不是名震天下的碧桂园掌门人，只是一位包工头，正在为顺德三和物业发展有限公司开发碧江村、三桂村的别墅区项目。
已经垫资盖了不少栋别墅的杨国强，正眼巴巴地等着项目开盘回笼资金，不料却等来了宏观调控的大手。
面对国内通货膨胀的压力，中央政府紧急召开省部级会议，决定刹刹车。
这一年的7月份，朱镕基担任央行行长，强力收缩银根，过热经济全面回调。
但货币收紧之后，刚盖好的别墅一夜之间无人问津，第一期开盘后只卖出3套。
杨国强向三和物业发展有限公司讨要工程款，可一没贷款，二无销量，三和公司也拿不出钱来。
最后经过协商，双方达成一致，由杨国强来销售已经建好的别墅，用来抵扣工程款。
无计可施的杨国强想从宣传上打开销路，他辗转打听到新华社广东分社有位叫王志纲的记者写文章很厉害，就想让王志纲给帮忙写写文章宣传宣传。
和尚名不见经传的杨国强相比，此时的王志纲已经算是知名人物了。
毕业于兰州大学经济系的他，从1985年起在新华社担任记者，邓小平第二次南巡时，王志纲受命陪伴新华社社长穆青，沿邓小平南巡路线同步采访，写下了《风帆起珠江》等著名的新闻作品，名声大噪。
“王记者，你名气很大，能不能帮帮忙？用你的笔帮碧桂园宣传宣传？”
面对杨国强的恳求，王志纲的的回答也很简单。
王志纲告诉他，在如今宏观调控的大形势下，一百个王志纲写文章都无济于事，关键是要延伸产业链，创造需求，创造市场。
王志纲给出的解决方案是办贵族学校，让广东的有钱人跟着孩子的教育来到碧桂园。
他具体说道：“广东经过了十多年的发展，产生了很多亿万富豪，他们也渴望文化，但他们没有功夫培养自己的孩子。所以我们要帮助他们去做一个很成功的学校，让几千个孩子都来上学，接受全国最优秀的老师的教学。”
杨国强醍醐灌顶，便顺势邀请王志纲担任碧桂园总策划来操盘此事。
为了办好碧桂园贵族学校，杨国强联系上了北京景山学校广东分校品牌合作办学，并专门在交通广播电台做了一则广告。
此时，广东所有的司机打开广播，就会听到一个声音：“你爷爷是谁？邓小平。你在哪里读书？北京景山学校。”
接下来便是： “北京景山学校广东碧桂园学校，让父母高枕无忧，让后代再创成功”。
据说，不少广东有钱人就是因为听了这段广告，才下定了让孩子入学的决心。
杨国强原本计划招到800名学生，结果一不小心招到3000人。按照后来一个孩子30万的学费计算，收入就有数亿元。
这笔钱让杨国强成功活了下来。
这次成功的营销，也让王志纲有了新思路。
1994年，王志纲从新华社离职，成为一名独立策划人。此后20年间，他一直活跃在房地产领域，为各家企业出谋划策。
这其中，便包括为黄文仔策划的广州星河湾项目，为王健林规划的长白山文旅项目。
2017年，住建部和中国房地产报评选出中国房地产行业25周年功勋人物，王志纲作为唯一一位非地产商获评其中。
而在多年与房地产商的共事中，他最看好的还是华夏幸福基业公司的董事长——王文学。
2017年，当许家印以2900亿元人民币的财富登顶中国首富时，已不问地产江湖世事的王志纲，在一次公开演讲中再度高度评价了专注产业新城的王文学。
在他看来，华夏幸福已经“变成中国首屈一指的园区运营商”，王文学“再过一两年很有可能就成为中国的首富”。
只是，这一切并未如他预料一般。
02
当杨国强和王志纲在广东大显身手的时候，王文学还只是廊坊一家火锅店的老板。
1967年出生在河北霸州的一个普通家庭的王文学，只是中专学历，早年在廊坊市交通运输局工作。
据廊坊本地的开发商讲，王文学情商极高，在交通运输局工作时，人缘很好，颇受好评。
伴随着南方谈话的春风，按捺不住的王文学也下海投身到生意大潮中，在廊坊市中心开了一家名叫“川崎”的火锅店，生意十分红火，食客中也有不少当地的政府官员。
此时，廊坊政府楼堂建设正大行其道，市政府大楼也面临翻修，得知消息的王文学认定这是一个难得的机会，于是便迅速组织了一批手下，投身政府楼堂馆所的建设中。
但好景不长，楼堂馆所的装修生意使得王文学陷入了第一次危机。
1997年，伴随着亚洲金融危机爆发，全国财政收紧，中国人民银行于一年之后发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，地方债资金也严禁投入到这类项目。
王文学顿时陷入到类似于杨国强当年的困境，在政策的高压下，一方面无法从政府拿到回款，另一方面还要面对施工队的追债。
1998年的春节，王文学是在东躲西藏中度过的。
面对财政一刀切的局面，王文学觉得向政府继续追讨装修款不会有什么希望了。
情商颇高的他作出了一个惊人举动，在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，公开声称不再向政府追讨欠款，欠施工队的钱由自己经营火锅店的收入来偿还。
王文学的“深明大义”赢下了不少好感，而他也迅速等来了转机。
1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
房改正式启动。
此时廊坊市委党校北侧有一块土地，想拿来建设宿舍楼，但政府手里没钱开发，王文学便顺势拿到这块土地的批条，并从银行拿下一笔贷款。
王文学与政府约定：在盖好宿舍楼后，其余地块可由他建设商品房出售。
因为这块地在一条名叫“华夏里”的街道旁边，所以王文学给他的第一个地产项目起名为“华夏花园”。
华夏花园不仅使得王文学成功还上了前期装修生意的欠款，也使他迅速掘到了第一桶金。
1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立，这也是华夏幸福的前身。
王文学完成了他的第一次突围。
03
进入21世纪，房地产这锅肉越炖越香。
2001年3月12日，天鸿宝业（现名首开股份）上市，标志着长达8年的房地产公司上市禁令解冻，其上市首日股价高开高走，上涨了179.81%。
也是在这一年，上市第10个年头的万科，正在进行着新一轮的大规模扩张。
但热闹是别人的，王文学有些苦闷。
他刚刚在廊坊市开发的“第五大街”项目，却因为廊坊房价整体低迷始终赚不到钱。
看到廊坊市场有限的王文学有心将业务触角扩展到北京，可一无资金资源，二无政府人脉，焦虑得不能自已。
不过，王文学很快遇到了王志纲。
在偶然读到王志纲的文章之后，王文学感觉遇到了知音，当即来到王志纲在北京的办事处——北京安贞桥附近的求实饭店，亲自登门拜访。
一番调查之后，王志纲为王文学提出了“金蛋理论”，即把头伸进北京，吃北京的粮食，把蛋下在廊坊。
按照王文学的实力，肯定没有办法和已经进军北京的各大房企竞争，应该利用廊坊的区位优势，从产业入手，吸引北京的人才和企业，实现曲线救国。
当时，摆在王文学面前有两个选择：一是他在廊坊市区有五百亩地可以开发，二是在北京南边50公里的固安，廊坊市政府希望对标苏州工业园，将下辖的固安县发展起来。
但固安与距离北京更近的燕郊、香河等地相比，并无优势可言，地产商们对于固安开发这块硬骨头很是犹豫。
但既然没有办法直接进入北京，王文学便听从了王志纲的建议，与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议，专心干起了吸引企业集聚的产业园生意。
但就在固安工业园逐渐走上正轨之时，第二次困局却在前方等待着王文学。
2003年，各地开发区的建设进入过热的状态，甚至发生了侵占农田的现象，国务院开始开展土地市场治理整顿行动，迅速叫停了开发区建设。
此时的王文学，已经将华夏幸福大部分的身家押在了固安工业园上，得知国务院禁令后，王文学立刻和廊坊市政府官员一道，向河北省政府汇报，希望能找到解决办法。
可由于国务院明令禁止，河北省政府也表示爱莫能助。
从省里回来后，王文学坐在固安街边，当街痛哭。
但哭过之后，王文学还是咬咬牙，对周边人表示：要认命，自己还年轻，还能从头再来。
他甚至又跑了一趟廊坊市政府，表示华夏幸福绝不给政府添乱，政府说啥就是啥。
但峰回路转的是，王文学有位下属十分擅长研读国家文件，危难关头，他在文件中找到了一条例外条款，里面提到省政府认定的开发区可以保留。
这下王文学如获至宝，于是再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府，一番周折之后，固安工业园终于保住了。
这是王文学的第二次突围。
04
固安工业园的开发，回报来得比想象中要快。
2006年，固安工业园被河北省批准为省级开发区，固安也从一个贫困县变成了廊坊下辖县的GDP第一，成为了示范典型。
更重要的是，在固安工业园的开发中，王文学摸索出了一套“一三五”打法：
第一年出形象：造出一条街，即一个产业园区，一个城市规划馆，一个五星级酒店，一座管委会大楼。
第三年成格局：做好城市规划，形成产业格局，夯实基础设施。
第五年大发展：做到城市功能完备，产业功能完善，基础设施配套。
与其他房地产企业不同，华夏幸福不依赖于销售精品商品房带来的高利润。
而是通过为政府进行当地的基础设施建设，不断提升土地价值，进而进行产业引进，靠政府支付的园区招商、服务费用，以及一些住宅的销售来回笼资金。
这也就是华夏幸福著名的产业新城模式。
这条路走通之后，在接下来的几年里，华夏幸福在河北建设大厂、香河、怀来产业新城，从环京复制固安模式，并开始走向全国。
2011年8月，华夏幸福登陆A股资本市场。
四年之后，固安PPP模式得到国务院通报表扬，华夏幸福固安工业园区新型城镇化项目顺利入选国家发改委PPP项目典型案例。
一路高歌猛进的华夏幸福，被外界普遍认为，走出了一条特有的地产商道路。
05
作为从廊坊走出的房地产商，华夏幸福的大部分项目储备依然位于环京地区，得益于环京楼价暴涨，2016年，华夏幸福的销售额首次突破千亿。
这一年，王文学掏出4000万在海南三亚开了个年会，会场就设在喜来登酒店的露天花园里。
华夏幸福的员工们坐在海边，吃着不限量的龙虾、鲍鱼，看着郎朗、汪峰、崔健、宋小宝等明星在台上演出。
鲜花着锦，烈火烹油。
在房地产这块基石上，王文学也在扩张着资本版图。
2015年11月6日晚上，上市公司黑牛食品发布公告称，公司实际控制人与西藏知合资本签订协议，将上市公司10.85%的股份转让给知合资本，同时将18.97%股份对应的表决权授权给知合资本。
而知合资本背后的老板，正是王文学。
知合资本的攻城略地远没有结束。
2016年7月，知合资本再度出手，拿下玉龙股份的控制权，年底更是以9亿元承接ST宏盛原大股东的20.87%股份，转让后知合资本共持有ST宏盛约25.87%的股份，成为ST宏盛的控股股东。
在拿下上市公司控制权之后，知合资本通过拍卖资产的方式，对上市公司原来的业务进行清理，并迅速派驻管理层，注入新业务，整个过程干净利落。
通过这条路子，知合资本将黑牛股份原有的食品饮料业务剥离，并将黑牛股份更名为维信诺，进军OLED产业，同时推动玉龙股份转型石墨烯、锂电池材料领域。
算上华夏幸福，王文学此时已经控制了四家上市公司，资本市场称之为“知合系”。
但此时的他，肯定想不到，华夏幸福正在加速冲向繁荣的顶点。
06
这个顶点，还是由于政策而来。
2017年4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立国家级新区河北雄安。
根据以往披露的信息来看，华夏幸福已经在雄安新区所在区域签约近500平方公里的合作项目。
市场普遍认为，由于雄安新区的设立，华夏幸福将会有巨大的想象空间。
开盘后的华夏幸福股价应声大涨，直接走出五个涨停。
2017年4月2日，华夏幸福发表声明称：关于公司涉及雄安新区范围内的项目，坚决服从党中央国务院的重大决定和河北省委省政府的统一部署。
以退为进。
在发出这条声明时，王文学应该想到了当年在廊坊市政府烧掉装修合同的那一天。
但第一个成功进入雄安新区的房地产企业，并不是华夏幸福，而是万科。
2017年10月底，雄安万科建筑研究中心在雄安新区雄县揭牌并投入运营。
在河北无往不利的华夏幸福，在这场千年大计的竞争中，却落了下风。
风起于青萍之末，市场似乎明白了什么。
2018年3月31日，华夏幸福公司总裁孟惊在接受专访时表示，华夏幸福实际上在雄安新区范围并无地块，公司只是在前期签署了框架协议，待雄安新区规划出台，各方再做进一步协商。
市场上甚至一度传出，华夏幸福放弃雄安新区地块的传言。
而几年后的现在回过头来看，华夏幸福的股价也正是此时一路下行，再也没有回到当初的高点。
市场想象着一场由华夏幸福带来的地产狂潮，但未能如愿。
在新区的规划中，雄安不能依靠房地产来发展。
雄安新区特殊的房地产政策定位背后，是国家对于房地产和金融监管思路的转变。
2016年年底，中央经济工作会议首次提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。
众多房地产商在此后的五年里，肯定都切身感受到了这句话的威力。
事后来看，2017年就是整个房地产行业的拐点。
在这一年，王健林着手甩卖万达的13个文旅项目和77家酒店。
许家印正背负着恒大地产回到A股上市的对赌。
但对于王文学来说，2017年似乎依然岁月静好。
此时，华夏幸福全年销售额达到了一千五百多亿，并同时在全国加速复制京津冀的产业新城模式，在长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群以及长江中游城市群等区域快速扩张。
王志纲对于王文学成为“下一个首富”的预言，也正是在此时做出的。
但这一次，王志纲这位预言家却打了眼。
07
王文学很快就遭到了迎头痛击。
在房住不炒的大方向提出后，各项调控政策接踵而至，华夏幸福大本营环京地区的房价快速走入下行通道。
产业新城本是笔细水长流的生意，来自政府的支付需要时间兑现，在短期内，华夏幸福依然非常依赖旗下孔雀城的住宅销售回款。
从2017年开始，华夏幸福的经营性现金流就开始转负。
2017年经营性现金流为-162亿，2018年为-74.28亿，产业新城和孔雀城的住宅销售已经无法为华夏幸福带来足够的资金流，只能不断通过融资回血。
孔雀城多个楼盘大幅降价回笼资金，一些地区的孔雀城房价从每平方米2万多直接下降到几千块。
从2018年3月份开始，华夏幸福频繁被传资金链紧张，押注产业新城的模式开始受到舆论质疑，上交所也向华夏幸福发出了18项问询。
到7月份，传闻尘埃落定，华夏幸福等来了回血的资金，平安资管以137.7亿元收入华夏幸福19.7%的股权，后续又增持5.69%，成为了华夏幸福的第二大股东。
但任何资本都是有代价的。
平安资管与华夏控股签下了对赌协议。
华夏幸福承诺以2017年净利为基数，在2018-2020年净利润增长率不低于30%、65%、105%，即三年净利润分别不低于114.15亿、144.88亿、180亿，如无法完成，华夏幸福需提供现金补偿。
这并不是一份容易完成的对赌。
平安集团直接将董事长马明哲的老相识——曾执掌华润置地的吴向东，派到华夏幸福担任总裁。
随着吴向东的到来，华夏幸福形成了“北京—深圳”双总部的格局，原有的产业新城和房地产业务由王文学作为董事长在北京领衔，而商业地产及相关新业务则由吴向东在深圳主导。
南北两地，裂土封侯。
平安系一向有持股房地产公司的传统，但大多不会直接干预经营，平安的持股比例，已经距第一大股东王文学相距不远，甚至有传言认为王文学即将失去华夏幸福。
但近几年在产业新城上扩张步伐巨大的华夏幸福，只能暂时依靠各种外部融资来维持周转。
王文学在等待一个转机，或许是环京楼市调控政策的放松，或许是新业务的反哺。
但转机还未来临，疫情却成为了压倒骆驼的最后一根稻草。
2021年2月2日，华夏幸福公告债务逾期，涉及本息金额52.55亿元，公司可动用的货币资金余额却只有8亿元，无法偿付金融机构负债。
公告表示，华夏幸福债权人委员会已经组建并召开第一次会议，以“不逃废债”为根本前提，稳妥化解华夏幸福债务风险。
在随后流出的公司内部讲话中，王文学提到：
“今天我干到这，愿赌服输。”
“作为员工，每个弟兄，我们也应该讲点义气。”
市场估计，华夏幸福仍需偿还的债务，总额达到500亿以上。
王文学正在进行着他的第三次突围。
但他面临的困境，却远比前两次艰难。
王文学能否成功突围，需要拭目以待。
参考资料：
1．经典案例|华夏幸福基业固安工业园项目战略策划，智纲智库
2．地产另类华夏幸福，财经
3．千亿农民杨国强往事，洪波大视野
4．王志纲：为中国房企做顶层设计，乐居财经
5．华夏幸福：成败京津冀，棱镜
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责任编辑：王婷
