监管出手 把楼市的“水分”挤出来

▎把投机的、违规的、多余的资金从房地产领域挤出来。

来源|综合国是直通车、经济日报、中国房地产报、投资者网等消息

历经20多年，楼市可能从未像现在这样“缺钱”。

一方面，购房者贷款开始收紧。

从年初就已有端倪的房贷紧张情况近期再度上演。上海、郑州、合肥、重庆、武汉等地部分银行被曝出现房贷收紧的情况，一些地方房贷额度“非常紧张”，个人按揭贷款额度“紧俏”，部分购房者反映需排队等放款。有的银行甚至暂停了二手房贷业务。

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另一方面，商票这个庞大而隐秘的资金池，正在进入监管视野，开发商过去主要的“来钱”渠道或将纷纷失灵。

有消息称，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。随着商票被纳入监管，商票这条相对“灰色”的融资链条浮出水面，与之密切相关的供应链融资也受到严控。

接下来，针对房企“表外负债”的强监管大幕将大概率拉开，房企无法像过去一样“任性”融资了。

将两者放到一起，不难看出，资金不再汹涌流入房地产市场了。这是“房住不炒”所带来一大积极变化，而这样的变化可能才刚刚开始。

“停贷”风波

因为贷款额度紧张，广州、佛山等部分城市在2021年年中再次出现“停贷”的传言。几天前，包括中国银行广东分行等在内的多家银行回应称，停贷消息不实，不过，也承认，受调控政策影响，房贷放款时效有所放缓。

二季度以来，多数城市房贷利率持续走高，银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。贝壳研究院表示，特别是合肥、南京等城市部分银行5月起因贷款额度受限而停止办理二手房抵押贷款业务。

6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。当前，重点城市首套和二套房利率与2019年11月份的高点已相去不远。

需要看到的是，房贷利率的提升与整体市场的利率水平稳定趋势并不一致。截至今年6月份，贷款市场报价利率（Loan Prime Rate， LPR）已经连续14个月未做调整。

前期楼市热度较高的长三角地区，房贷利率上涨最大。6月份，苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有城市中排名第一，绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点。

购房者放款周期拉长、利率提高，必然影响交易节奏，特别是对买房时间有要求的二手房换房交易受到直接影响。上海一些中介机构已经曝出开单量大减的情形。6月贝壳50城二手房成交量环比也下降约20%。

“房贷荒”应为短期现象

对于房贷紧张的原因，业内有两种说法。一种认为，这是房地产贷款集中度管理制度下，金融机构主动调控的结果。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”。今年这一情况尤其明显，主要是因为监管部门开启“房地产贷款集中度管理”，金融机构需要控制新增贷款额度，以免踩到监管红线。所以，银行也有意识地降低房贷投放的节奏。

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贝壳研究院也认为，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况。合肥、杭州、成都等城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。

另一种说法认为，这是市场原因。

中原地产首席分析师张大伟认为，各城市的房贷情况主要跟楼市表现有关。上半年，南方很多城市成交量大增，贷款需求大涨，虽然银行并没有刻意控制贷款供应，但相对巨大的需求下，额度不够用了。而北京以及北方多数地区，楼市成交平稳甚至清淡，贷款需求不多，所以额度不紧张，利率也未调涨。

无论何种原因，多位业内人士认为，这种情况并不会长期持续。

贝壳研究院分析认为，2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿元，如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款大约有6.4万亿-6.5万亿元左右的额度。去掉上半年3万亿元左右的已使用额度，下半年还将有超过3万亿元左右的信贷额度。因此，过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态。

五个持续下降

房贷紧张的同时，我国房地产融资当下呈现出“五个持续下降”特征。

首先，房地产贷款增速持续下降。监管数据显示，截至2021年4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。

第二，房地产贷款集中度持续下降。房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已连续7个月下降。

第三，房地产信托规模持续下降。房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。

第四，理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降。相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。

第五，是银行通过特定目的载体投向房地产领域的资金规模持续下降。相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。

可以说，经过持续整治，资金过度流入房地产市场的问题已得到初步扭转。

“表外负债”迎来强监管

随着商票被纳入监管，房企“钱紧”可能将进一步凸显。

商业票据融资，是指通过商业票据进行融通资金。商业票据是一种商业信用工具，指由债务人向债权人开出的、承诺在一定时期内支付一定款项的支付保证书，即由无担保、可转让的短期期票组成。

负债表中，商业票据被计入应付账款、应付票据，避开了“三道红线”对有息负债的监管，因此，去年以来，承受较大资金压力和降杠杆压力的房企纷纷加大商票发行。

接下来，这条路可能走不通了。

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据财联社消息，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。被纳入“三道红线”首批试点范围的12家房企是：碧桂园、恒大、绿地、融创、万科、中梁、华润、新城、华侨城、阳光城、保利、中海。

消息称，房企商票数据目前暂未纳入“三道红线”计算指标，未来极有可能被纳入。倘若商票数据被纳入“三道红线”中有息负债指标计算，未来房企降负债压力将持续加大。

长期以来，因商票不被计入有息负债而游离于“三道红线”之外，成为房企降“三道红线”法宝，规模亦迅速攀升。数据显示，2020年末TOP50房企应付票据规模为4013.5亿元，同比大增33.8%。

有分析认为，目前约8成房企都使用商票进行材料采购、劳务支出以及建设工程付款等，贯穿整个房地产产业链，从前期的土地招标到中后期开发建设、房产销售。其中，上游有材料供应商、建筑公司、设计公司，下游有装修公司、中介服务和物业服务机构等。房企一旦出现拒付商票行为，将带来连带损失。

“如果不及时纳入监管范围，有可能导致市场整体信用风险提升与失控，引发宏观经济运行风险。这是央行将‘三道红线’试点房企商票数据纳入其监控范围、要求相关房企将商票数据每月上报的主要原因。未来整个房企商票数据可能也会纳入‘三道红线’计算指标。”IPG首席经济学家柏文喜表示。

商票被纳入监管，这是一个重要的政策信号。接下来，针对房企“表外负债”的强监管大幕将大概率拉开。

此前，中基协就叫停了基金子公司备案房地产供应链类产品，今年以来的房地产信托规模也持续压降。据克尔瑞研究中心不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。

严防乱象回潮

多位业内人士表示，未来房地产贷款增速不会再高速增长。接下来，还需注意两方面问题。

一方面，不应过度“妖魔化”房地产贷款，也不能采取“一刀切”模式，而应理性看待房地产贷款合理增速对于国民经济增长的推动作用，满足购房者的刚需、改善型需求。

该如何平衡购房需求与房地产贷款增速之间的关系？“要在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。”银保监会相关负责人说，截至2021年4月末，在银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比达91.8%，同比上升0.8个百分点；投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

中国银保监会副主席梁涛公开表示：“下一步，中国银保监会将继续贯彻落实党中央、国务院房地产调控长效机制，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，避免房价大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。”

另一方面，依然要高度关注房地产贷款“过快”增长引发的风险，坚决遏制违规业务，保持对违规业务的高压态势，如“经营贷”违规入楼市等，防范化解好房地产业务风险，防止乱象回潮。

“房住不炒”带来积极的新变化

无论是需求端的“房贷趋紧”还是供给端的开发商融资“紧箍咒”，都反映了同样的政策方向：把投机的、违规的、多余的资金从房地产领域挤出来。归根结底，四个字“房住不炒”。

一直以来，房地产都是一个巨大的货币蓄水池。各路资金源源不断涌入楼市，形成房地产业的“黄金20年”。但是问题也随之而来。大城市房价越来越高，想要留住人才、留住企业越来越难。如果炒房就能发财，哪个企业愿意搞创新？宝贵的信贷资源都被房子“套走”，谁来解实体经济的“渴”？

所有人都清楚知道，没有哪一个国家能只靠房地产业就富强起来。如果不矫正，上述这种“失衡”会越来越严重。这也正是为何中央强调“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”的重要原因。

狂奔20多年，楼市可能从未像现在这样“缺钱”。但是这只是个开始，“房住不炒”带来的变化是方方面面的。

日前，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，将新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员纳入住房保障。值得注意的是，此次保障对象并没有设置户籍等限制条件，保障范围进一步扩大。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，大力发展保障性租赁住房，有利于降低中低收入阶层、新市民的住房负担。

可以预见，随着集体土地等建设保障性租赁住房的推进，以及共有产权住房供应的增加，大城市中低端住宅的价格泡沫将逐步消减。

责任编辑：何中夫