[物企图谱]正荣服务:合约面积增长8.9% 净利率与营收增速均低于行业均值
出品:新浪财经上市公司研究院
作者:大眼楼管/陈宪
房地产行业进入下行阶段,与之相关的物业管理板块从登陆港股以来,却成为长牛赛道。从逻辑上看,物业费的收取不完全依赖于房屋销售的景气。对于大多数人来说,商品房的销售可能是一次性的,但物业管理费每年都要缴纳,这为物业公司提供了稳定的现金流。
存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红,这些因素决定了物业管理行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平,物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。目前物业股的平均市盈率约为20倍,远高于其关联房地产企业。
随着房地产企业集中度提升,物业管理行业也迎来一轮整合加速。新浪财经选取24家主流上市物业管理公司,从业绩、收入结构、增长潜力、运营效率四个维度梳理,以期为投资者提供价值参考。
业绩一览
2021年上半年正荣服务实现营业收入6.86亿元,同比增长53.79%;实现归母净利润1.01亿元,同比增长69.64%。同期毛利率为34.76%,净利率为14.98%。
上半年物业股普遍高增,24家主流上市物企营业收入的算数平均增速为61.1%。对比同行,正荣服务53.79%的营收增速低于行业均值。净利率为14.98%,低于行业均值17.27%。
业务结构
正荣服务以住宅项目为主,收入结构分为传统的物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务,分别实现营业收入3.27亿元、2.42亿元、1.15亿元,分别同比增长44.9%、53.6%、67.50%,同期毛利率为24.6%、32.9%、67.5%。
向关联方提供服务的收入直接体现了物业公司与关联房企之间的利益输送,统计24家主流物企该指标的均值为22.75%。正荣服务向关联方提供服务获得收入为1.74亿元,占总收入的比例为25.37%,略高于行业均值。
增长潜力
正荣服务目前在管面积56.2百万平方米,同比增长36.25%。合约面积95.2百万平方米,同比增长8.92%。合约面积/在管面积的比值为1.69,该比例的高低代表已签约未收费的面积,也就是短期内确定性的收入增长。24家上市物企该指标的算数平均值为1.69,正荣服务处于行业平均水平。
截至2021年6月,公司现金及现金等价物为10.79亿元,远低于行业均值50.34亿元。
运营效率
半年报披露,公司现有员工0.47万人,以此测算人均管理面积约12.01千平方米,坪效(总营收/在管面积)为14.66万元/人。
花旗:中银香港目标价微升至23.3港元 维持中性评级
花旗发表研究报告,预计中银香港(02388)交易费用收入和较低的减值或被较低的净利息收入抵消,将2020-2023年每股盈利预估略微提高少于1%,其目标价由23.2元升0.43%至23.3元;但不看好利率前景,故维持“中性”评级。0000星展:上调中国建材评级至买入 上调目标价至14港元
星展目前将中国建材(03323)评级由“持有”上调至“买入”,目标价由10港元上调至14港元。星展发表报告表示,中国建材上半年业绩优于预期,该公司拟重组水泥资产,向附属A股新疆天山水泥出售若干水泥业务资产,将成内地最大型水泥生产商,并将受益于重组的协同效应。0000高盛:上调信达生物目标价至60.8港元 维持买入评级
高盛将信达生物(01801)目标价由36.2港元上调至60.8港元,维持其“跑赢大市”评级。高盛发表研究报告表示,虽然看到市场上有更多生物科技企业在中国医疗保健行业出现,特别是在肿瘤板块;但高盛认为信达生物拥有良好的成长前景、同时该公司或将具有成为主要长期优质股的潜力。0000大和:九龙仓置业维持买入评级 目标价50.5港元
大和发布研究报告称,九龙仓置业(01997)面临的营运风险正在减少,将处于有利于盈利恢复的位置,目标价50.5港元,以及“买入”评级,并将2021-22年每股盈利和纯利预测微调5%至6%,以反映游客访港的不确定性。报告中称,公司去年基础盈利同比下跌24%至74.8亿港元,主要由于零售租金下跌26%;办公室租金跌2%,以及酒店部门也亏损3.79亿港元。0000