海南楼市的蓄水池更深了

来源：一勺言

两个月前，海南签收了一份超级礼包。

自贸港落地，细则出炉，从消费达人到资本豪客，对海南做了全民体检。

在政策发酵的60天里，这个远离大陆架的热带离岛，令兄弟城市羡慕，也制造了舆论热度。

关于‘自贸效应’，宏观、中观的视角解读，铺天盖地，但落地情况，才值得关心。

前几天，我去了一趟海南。

想从微观角度，找一下礼包落地的痕迹。

关于自贸港的气氛，我的第一感受，来自当地超市。

它位于海南省陵水雅居乐清水湾。它的出名，缘于雅居乐的十一年造城。十一年下来，海量投资、超4万户业主，百亿级配套，清水湾已成原住民与外来置业群体的共生样本。

许多当地人，也会选择在清水湾的综合商超购物。仅目测过去，规模化的商超配套已相当成熟，选择很多。

当地人告诉我，自贸区细则落地以来，原住民的食材清单，被一艘艘从澳洲度洋而来的货轮改变了。

船上是几千头澳洲活牛。

它们以每斤35元的低价姿态，迅速占领了大小菜市场，以及各家各户的餐桌。

谁也想不到，海南人民的‘零关税’初体验，是通过舌尖上的味蕾完成的。平价澳牛，是一个缩影。

一个寄托了国运的宏大叙事，就这样照进了百姓生活。

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第二个感受是，自贸更大的能量出口，落在免税商店。

距离雅居乐清水湾不远，就是三亚海棠湾国际免税城。这个世界上最大单体的免税城，加上二期，面积大到超越认知。

我去的那天，叠加了疫情，夏淡季，晚间，三个负向因子，免税店的每个柜台，依然需要排半小时的队。

柜姐一边忙着刷卡，一边安慰不耐烦的客人。

‘白天除去限流进店的时间外，光买单，得排两小时队。’

必须承认，‘免税折扣’与‘度假消费’之间发生的化学反应，注定让海南率先走入一个新阶段：‘大消费时代’。

中国不缺自贸区。

全国范围内，已有超过18个自贸区。它们共同存在的明显弊端，是保税政策的局限，让商品无法直接免税交付给普通消费者。

简单的说，它们利好供应链企业，不利好末端消费者。

而海南自贸港的逻辑，突破了这层政策。

‘商品零关税’和‘10万免税额度’带来的震感，至少在消费者心理层面，远超18个自贸区的总和。

再有三个月，旺季来临，这个新晋自贸港的消费成色，就将迎来一波真正的检验。

答案当然是爆棚。

因为在免税零售方面，海南存在一条不可突破的护城河：政策。一位‘日代’转行‘琼代’的朋友，在朋友圈感慨：

‘最近，全中国的代购，应该都来海南了吧。’

零售，制造，金融，甚至生鲜，海南的每一个领域，都有望被自贸港重塑。那我们必须关注的是：

‘海南的地产行业怎么样了？’

过去30年的经历，让它成为这座岛上的一个禁忌游戏，原因不需要多说。

作为一个鲜花与批评高度共存的行业，这次自贸港的细则对于地产的影响，很难直接去评判是利好，或者利空。

一方面，调控之剑依旧高悬。

新房限售5年，‘新海南人’只能买唯一住房，家庭两套以上直接禁止交易。

另一方面，产业大刀披靡前行。

全国‘最低’企业所得税的政策催化下，企业的第二、第三总部选择海南，成了最势利的趋势。趋势带动的人口和人才的涌入，恰好为地产发展提供了底层逻辑。

调控与利好同时存在的情况，让民众对海南地产的前景，产生了分歧。

这对看似矛盾的地产政策组合，我更愿意把它解读成地产行业的利好。毕竟：

‘克制的调控，本质是一种暗中保护。’

这一点，从开发商的行为，也能看得出来。从深耕海南多年的雅居乐，恒大，再到不断把筹码搬上岛的融创，一个趋势非常明显：

‘大钱的方向，指向这座岛。’

这次的政策还有一个细节。几十页的自贸港细则里，语气和字眼都没有一丝一毫，直接刺激海南楼市。

它是以一种甜度适中的形式出现。

这种微妙的影响，只有从当地地产项目的微观视角，才能观察到。

作为最早押注海南的大型开发商，雅居乐打造的清水湾项目，配套建设了清水湾游艇会，是全亚洲最大规模的游艇会之一。

它的命运变迁，就是一个典型的案例。

自贸港新政成立后，给清水湾游艇会，带来了一个超级质变。

在海南购买进口游艇，38%的关税直接免除。一个雅居乐清水湾业主，跟我打了一个比方：

‘相当于在海南买1000万的游艇，能省下300多万。’

这次关税减免政策的推出，直接完成了金字塔尖人群的需求闭环。

这一笔看似定向派发给顶端人士的红利，同样是派发给附近业主的。当你家门口拥有一个780席的国际超级游艇俱乐部，你的房价注定是受益者。

过往五年，海南楼市的根本性特征，一目了然：从散兵游勇的割裂状态，直接迈入巨头争雄的阶段。

自贸港的到来，更强化了这一特征。

纸面上，政府比任何时候，都更欢迎‘大型开发商’的到来，但马太效应的市场里，开发商需要自我审视，自己是否足够‘大型’。

海南的一二线最佳海景港湾，主要集中在东南部。但还有较大开发空间的主场，就剩清水湾。因此，它吸引了一大批开发商入驻。

但是，过去三年的海南楼市，洗掉了一大批小开发商。

留下的开发商，都是具备穿越周期能力的寡头。

这是由海南独特的楼市逻辑决定的。

海南楼市最独特的地方，在于它几乎没有地缘性客源。我在多个售楼处和中介门店口中，交叉验证得到一个结论：

陵水的购房主力客群，来自华北、东北以及西南等重点片区。

这样的客群，历经时间的教育，出现了一个群体性的心理现象。

‘买入异地资产’的人群，往往最关心的，不是户型，不是外立面材质，也不是价格是否比隔壁便宜一些。

而是‘买入安心指数’。

1，买期房，承诺清单能否按时间表兑现；

2，入住后，生活的烟火气有没有？

3，度假居住，非酒店消费时长是否有足够保障？

这三句话，十分朴素。但是，正是这三个不同阶段之问，筑起了海南楼市大盘的进入门槛。

在某种程度上，海南楼市巨头化特征的出现，正是越来越多的消费者一朝觉醒的结果。

它们倒逼开发商的菜单能力。于是，中小房企失灵，市场逐渐巨头化。

异地大宗商品交易，交易对手的靠谱最重要。

首先，资产要够硬。

一位准购房者，第一次到清水湾，车子开过16公里的清水湾大道，被告知，雅居乐修建了这条市政道路。

入住酒店，不管是莱佛士酒店，还是假日度假酒店，发现客房电视宣传片里，都在宣告雅居乐的资产主权。

接下来的几天里，不管是去高尔夫球场，游艇码头，还是去艺术中心看个演出，发现全部出自雅居乐之手。

那一刻，他对雅居乐的信任与好感，若无限上升，属人之常情。

销售情况，验证了这件事。

多年来在陵水乃至大三亚片区，出货量最大的开发商，不是绿城或者碧桂园，而是雅居乐。

其次，资产要够软。

你做了那么多硬件，如果不会运营，很容易被友商摘了桃子。

雅居乐的策略是，链接每个存量业主，变为行走的口碑与广告。

雅居乐在当地建立的国际双语学校，覆盖了12年全学龄阶段；地标性的海上艺术中心，大型演出已不间断举行了数年。

十一年来，雅居乐清水湾已经举办诸多大型品牌活动：海岛椰子狂欢节、国际沙滩啤酒狂欢节、雅航盛世—海洋休闲生活博览会、雅居乐国际公共艺术展等，以及联手亚洲最强音乐IP，近日官宣的‘雅居乐清水湾·2020海南草莓音乐节’。此外，它还精心运营社群，潜心挖掘本地黎族文化。

这一切的目的，都是为了扩展文旅消费的场景与时长。一个值得住下来的文旅大盘，必须在生活场景上展现更大的内容尺度。

我们通常不会廉价赞美特定开发商。但是，在雅居乐清水湾的样本里，确实可见一条重要结论：

‘海南楼市的蓄水池确实在变深，容纳能力正在迅速提高，因为，或被动或主动，开发商都在加筑增高各自的围堰。’

这些做法的共同结果是，海南楼市日益巨头化，已经不是谁都玩得起的游戏了。

伴随自贸港的到来，是一批更挑剔的消费者与消费意识。

购买力就在那里，现在，看你了。

如果说，海南的自贸政策，像一个新锚，在宏观层面，重新锚定了这座热土的估值。那么，文旅大盘雅居乐清水湾就是重新锚定之后，地产行业的一个微观视角。

政策落地的两个月里，自贸港的能量，在众多方面，已经初步显露。接下来，我们需要关心的，是兑现的势能到底还能有多大？

在这个放水姿势千姿百态的年景里，我依然建议你，重点关注楼市。

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责任编辑：张玫