上半年越秀地产投资保守 “住宅+配建”成多元纳储突破口
文 / 徐苑蕾
8月24日,越秀地产股份有限公司(以下简称“越秀地产”)发布2020年中期业绩。上半年,越秀地产实现营业收入约为237.1亿元(人民币,单位下同),同比上升8.8%;得益于公司股东权益占比由去年同期的68%提升至87%,公司归母净利润达到19.9亿元,同比上升6.7%。
今年上半年,在肺炎疫情逐步缓和后,地方政府加速推动土地入市,叠加融资环境的宽松,不少房企都表现出积极纳储的意愿,在一定程度上导致行业内竞争加大,土地溢价率上涨。
按照年初计划,越秀地产今年拿地预算约为356亿元,但据管理层在中期业绩发布会上的介绍,今年上半年公司只花出去70多亿,拿地规模远低于去年同期水平。
财报数据显示,2020年上半年,越秀地产仅在广州、杭州和苏州3个城市新增5幅土地,总建筑面积约为110万平方米;而去年同期,越秀地产新增的14幅土地,对应总建筑面积约为374万平方米。
董事长林昭远对此解释称,上半年整个土地市场确实比较活跃,公司严格按照投资标准拿地,不符合标准、超出计划的就不考虑了,下半年不排除拿地机会大一些,公司会加大拿地的力度。
在拿地方式上,近两年来,越秀地产一直在推动多元发展。2019年,在引入广州地铁集团成为公司第二大股东后,越秀地产开始涉足“轨交+物业”的模式,并成功收购公司首个项目。
今年上半年,越秀地产与控股股东广州越秀集团订立期权契约,取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利,两个项目总建筑面积约为105万平方米,公司将在今年第四季度完成项目的正式收购。
据了解,前述两个项目收购完成后,越秀集团持有的轨交项目将增至5个,土地储备总建筑面积将增加至419万平方米。
按照林昭远的设想,轨交项目将会随着地铁的建设不断得到释放,项目铺排计划大概维持每年2-3个。此外,越秀地产还希望将此模式从广州复制到其他城市。
林昭远表示,广州地铁目前在全国很多城市都有承包地铁建设,并输出它的技术,在这个过程中,广州地铁有条件带动和其他城市的地铁公司进行洽谈。同时,越秀地产把“轨交+物业”模式强化成自己独特的能力,也可以和其他城市进行洽谈,目前公司和武汉地铁、成都地铁都有接触,但实质性的项目目前还没有。
除了“轨交+物业”的模式外,“住宅+配建”模式也成为今年越秀地产拿地的新突破口。
上半年,越秀地产通过“住宅+配建”模式以底价获得广州番禺长隆南地块,令土储增加约44万平方米。该地块将配建华南理工大学国际校区,越秀地产将为此投入约39亿元。
“这个模式应该是我们今年一个新的突破”,林昭远指出,该模式的好处在于获取土地的特定性,另一方面因为前期对土地定位、策划上都有一定运作,开工效率会得到有效提升。与此同时,部分配建额度可以直接抵减土地成本,令土地资金支出能够大幅度减少。
截至今年6月末,越秀地产的总土地储备约为2363万平方米,其中大湾区土储占比约53.9%;轨交项目的土储则占17.7%。
销售方面,在上半年波动的市场环境中,越秀地产逆势增长,合同销售额创历史新高。上半年,越秀地产合同销售金额约375.6亿元,同比上升1.8%。其中,大湾区占比为59.6%,华东地区销售金额首破百亿,占比达27.2%;报告期内实现“轨交+物业”合同销售金额约50.5亿元,同比上升141.6%。
这意味着,相对于年初定下的802亿元销售目标来说,目前越秀地产完成率达到46.8%。而且,合同销售均价进一步走高,达到24700元/平方米,同比上升9.8%。
林昭远指出,上半年,虽然部分大湾区城市加强了楼市调控,但疫情发生以后,改善型的产品,尤其是4房户型、小高层或者低密度的产品较受欢迎,“刚需还是存在的”。
截至报告期末,越秀地产借款总额为714.27亿,其中一年内到期债务为106.5亿,现金及现金等价物及监控户存款总额约为301.6亿元,与年初基本持平,债务状况保持稳健。
2020年上半年,在整体融资环境宽松的情况下,越秀地产融资成本由去年同期的4.76%下降至4.71%,截至报告期末,公司净负债率为71.2%,较年初下降2.8个百分点。
责任编辑:何中夫
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