那份报告没有骗我们:房地产峰值时代更应追寻需求而非供给
来源:壹地产
去年3月,保利发展战略研究院、保利投顾研究院,联合发表了一份房地产行业白皮书。看完这份报告,听多了教授、专家宏观分析的刘二东一脸肃穆地说:
有些研究报告还是可以看看的。
这份报告强调,人口、经济、产业才是支撑房地产发展的根本因素,城市的生命周期就是房地产的生命周期。
他们直截了当地提出,人口规模已经告别数量红利。人口素质提升、工程师红利,会带来新一轮人口质量红利,未来2.5亿受过高等教育的人,他们的迁移选择将深刻改变中国城市格局:
房地产峰值时代更应追寻需求而非供给,布局聚焦最优百城。
这些核心城市,分化也很严重。京津冀以北京为单核,资源矛盾加剧,环境恶化;长三角、珠三角市场化程度较高;中西部他们点名了武汉、西安、成都、贵阳,认为郑州和南昌优势并不明显。
他们的另外一项判断也让很多同行不舒服:2018年四季度,全国性的市场运行周期拐点已确立,新的一轮调整中,资金将从三四线城市向一二线城市回流。
回头来看,过去一年多发生的事情,他们的很多判断都应验了。更多的城市在拼命降低落户门槛,北方市场成了房企重灾区,三四线城市成了很多炒房客的噩梦。
从人口预判楼市变化的,已经很少了。过去,所有人都试图从政策中看清房地产的周期,但显然,这轮周期的政策变化,没有几个人能预料到。
这几天,各家房企陆续发布半年报。一场场发布会听下来,都像是澄清会。
孙宏斌说,融创的具体指标目前已经能达到央行要求的方向了。净负债率今年年底能降到120%,明年目标100%以下,资产负债率也能达到要求,时间是:
三年。
碧桂园也说,资产负债率一直在降,未来还会进一步下降。最近讨论得沸沸扬扬的“三道红线”,大部分人心里都做不到坦然的。
看看保利的年报,他们38个核心城市贡献了超过七成的销售额。广州一座城市,他们就卖了260亿元,百亿销售额以上的城市,分别是杭州、南京、成都和佛山。
回头去对照他们在白皮书写了什么,就会明白战略在保利意味着什么。
很长一段时间里,开发商已经不再重视资产负债率这个指标了,其中的关键,是在于这个指标包含了合同负债。说白了,就是有多少没有交付的房子,这并不构成有息负债。
以财务稳健著称的万科,就是在这个指标上栽了跟头,遗憾地没有进入绿色档之内。
保利上半年的资产负债率,只有77%。他们手里的现金,差不多是短期负债的两倍。一年内到期的有息负债,只有有息负债总额的两成。
这些努力,都让他们成功避过了央行设置的三道红线。把前五名的房企扫一遍,在绿线以内的,只有保利一家。
现在,保利有跻身前五名的销售额,6727万平方米、位于一二线城市的土地储备,不到5%的土地成本,子姨来告诉你,接下来几年,这些到底代表什么。
三道红线、“345”规则出来后,旧有的规则都被打破了。清华北大、不如胆子大的时代,真的结束了。如果你现在没有足够的销售规模、土地储备、融资成本,再想冲进榜单前几名,已经没有机会了。
你驻足的现在,就是可预见的未来。
从2007年保利上市那年算起,之后的十年是房地产的黄金时代。这十年的时间里,中国房企销售额排行榜的名字来来往往,第一名换过四个,6家不同的房企曾经闯入前五,回头来看,前五的名单里,一直都在的企业只有两家:
万科,保利。
这是长期主义的胜利。十年的时间,竟然包含了三轮周期,它像是一场迷雾,有人急匆匆地冲了上来,有人消失在人海。我们曾经以为坚不可摧的,最终都敌不过时间的消磨。
将来,能让我们放心的,还是少数那几个。
免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。
责任编辑:张玫
大量未售出的实体机器、首席执行官下台……美企Peloton的衰落意味着什么?
来源:国际金融报本周,曾经被寄于无限期待的美国线上健身公司Peloton(派乐腾)传来一系列坏消息:大量未售出的实体机器、负面的媒体形象、去意已决的大股东、首席执行官下台。当地时间2月9日,《财富》杂志报道称,该公司已处于“自由落体”式的溃败状态,等待它的将是被吞并的命运。目前,该公司已有多名潜在收购者,分别是耐克、苹果、迪士尼、索尼以及亚马逊。CEO下台0000每经评论:物管上市潮有利房企健康转型
每经评论员薛晖品牌房企的旗下物管公司再次掀起一波拆分上市潮。仅6月29日一天,就有3家物管企业公布了IPO进程,其中正荣服务将于香港IPO,全球发售股份2.5亿股,另有世茂服务和金科智慧服务递交招股书。此前的6月24日,已有3家物管企公告了IPO进程。至此,今年上半年已有8家物管企业成功上市,另有8家递交招股书。此外,还有一批大牌物管企业正在准备启动上市程序。0000农夫山泉能否一直“甜”下去?业内:产品含金量不高
南方日报记者赵兵辉上市首日,农夫山泉就尝到了资本市场的“甜”味。9月8日,登临港股的农夫山泉开盘涨85.12%,报39.8港元/股,总市值达4400亿港元。农夫山泉董事长钟睒睒的身价也随之飙升,一度成为中国首富。牧民不满草场补偿标准 国家电投600万千瓦风电项目征地遇阻
记者|席菁华作为国内首个风电规模化平价上网项目,乌兰察布风电基地一期600万千瓦示范项目的建设遇阻。据自媒体“风芒能源”报道,近期,四子王旗境内牧民向当地人民政府呈交《关于600万千瓦风电征用草场问题的诉求》(下称《诉求》),认为乌兰察布风电基地项目对草场征用的补偿标准太低,对牧民的长远实际经济补偿和安置没有作出合理安排。0001共享充电宝地推人员生存困境:早入局者吃饱 晚入局者遭殃
记者|于浩下午五点左右,程鹏正坐在北京一家烧烤店门前抽烟,门店位于大学城附近,人流量不少。店门口的白色小电充电宝显得格外醒目,与程鹏戴着的黄色工牌形成了鲜明的对比。0002