融资新规渐行渐近 房企举债也将“一企一策”
炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!
原标题:融资新规渐行渐近,房企举债也将“一企一策”
房企依赖高杠杆举债扩张的捷径,正在走向终结。
日前,住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。虽然相关细则尚未落地,但以控制增长为主要抓手的房地产融资精细化管理方案已在途中。
根据市场传闻,“融资新规”指的是,为控制房企有息债务规模,监管设置出“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况,分档设定有息负债增速阈值。
据悉,有12家房企参与了这次座谈会,包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。融资新规将于明年1月份开始实施,暂时不会全面铺开,而是在参会的12家房企中先行试点。
最近的中期业绩会上,多数房企表达了对融资新规的密切关注,尤其高杠杆房企,不得不在焦灼中观望、自查,准备调整融资与经营节奏。
绿地集团明确表示参加了上述座谈会,称融资新规主要目的是防风险,促进企业良好发展,而不是一刀切,后续会根据部委要求调整经营方向。
万科董事总裁首席执行官祝九胜表示,对于重点房企资金监测和融资管理规则,监管机构是从规范行业和防范风险的角度出台,集团会认真研究、尽快适应。
业内认为,一旦新规实施,房企信用资质将加剧分化,尾部房企融资压力越来越大,地产行业弯道超车的大门即将关闭。
行业热议新规
据此前消息,为促进房企形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,防范化解房地产金融风险,监管部门拟按“三道红线”对房企债务规模进行控制。
具体措施为,将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档:若三道红线全部触及,则有息负债不能再增加;若触及两条,有息负债规模增速不得超过5%;触及一条,增速不得超过10%;一条未中,增速不得超过15%。
市场消息还显示,12家参会房企需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
如果按上述指标衡量,融创中国(01918.HK)、中国恒大(03333.HK)、绿地控股(600606.SH)、富力地产(02777.HK)、华夏幸福(600340.SH)5家房企踩中3条红线,预计有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加。
中南建设(000961.SZ)、佳兆业(01638.HK)、阳光城(000671.SZ)、金科股份、荣盛发展(002146.SZ)同踩2条红线,预计有息负债规模年增速不得超过5%。
对此绿地香港管理层在中期业绩会上称,公司了解到的情况是,相关部门与房企进行了交流,融资新规的实施目前还没有明确时间表。
越秀地产财务总监陈静也表示,近期监管有收紧趋势,主要是控制房企融资规模,但细则没有出来,目前还在关注。
“此前地产调控政策更多针对行业,而此次政策则更多面向企业。”旭辉集团董事会主席林中认为,新规会更有效地防控系统性风险,对依靠高财务杠杆来增长、盈利能力弱的企业,影响会大一些,但优秀企业会受益。
中南建设CFO辛琦表示,这是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制。限制负债增长规模,对于头部房企来讲,可能会更加稳定,但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难,打消部分房企狂飙突进的念想。
美的置业CFO林戈也认为,未来行业融资会更加分化,资产负债结构优质、经营绩效优异的公司,会更受资本市场喜欢,如果靠过度举债发展,经营质量不走好,可能会面临更不好借钱的局面。
强控房企债务
值得注意的是,尽管融资新规尚未出台,但涉房融资的闸门已经逐渐收紧。市场人士向第一财经透露,目前地产债不能按照全额度借新还旧,八月下旬以来,银行间市场已按拟还旧债的85%规模发行新债。
极高的债务总额,犹如悬在房地产行业上方的达摩克利斯之剑,成为监管部门重点防范对象。Wind数据预计,未来5年房企债务置换和融资需求将不断增大,海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右,2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元。2020年数据计入短期债券后,到期规模还将更高。
除去销售回款,房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧”。 贝壳研究院数据显示,今年前七月,房企境内外债券融资累计约7379亿元,占去年全年的62.5%。
监管层稳定市场和行业的良苦用心,并未被房地产企业所体察。尤其上半年,流动性总量宽松的环境下,房企举债拿地积极性提升,在很多城市有推高地价的趋势。华创证券表示,今年4月,100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15~20%,高于去年同期水平。
对此,美的置业总裁郝恒乐称:“对房企来说,这是一种资金避险行为,其基本策略是有限的资金应投向高量级城市。”
但土地市场活跃、销售快速复苏,带动居民中长期信贷大规模增加,已引发监管层对房地产金融问题的关注。银保监会召开2020年年中工作会要求,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。
华创证券表示,此次“三道红线”规定则是从供给端角度切入,从根源上减少信贷资源流入房地产市场,使土拍市场降温。
“新规主要目的是稳住开发商的杠杆,从而把房价稳定下来,加快行业健康化发展。”龙湖集团首席财务官赵轶认为,此前限制开发贷、按揭贷款额度等措施,都是为了让行业融资体量有序增长,而不是爆发式增长。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为,被新规限制融资的房企可能延迟或取消近期土地投资计划;融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动加速销售模式。
华创证券表示,对长期依赖杠杆经营的房企而言,短期内债务化解的难度比较高,房企或更倾向于借助增加少数股东权益来降低净负债率,这意味着今后房企联营、合营的事件可能增多。
值得关注的是,不少踩线房企均开始对自身财务规划作出调整。融创中国表示,目前整个细则还没有公布,但对行业和企业来说是正向政策,主要目标是保持稳定,稳存量,控增量,而融创也会进一步以降杠杆作为公司重要工作目标,争取早日符合新规要求。
责任编辑:陈志杰
苏州银行业绩快报:2021年净利润31.01亿元 同比增20.57%
炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!来源:证券时报·e公司证券时报e公司讯,苏州银行1月16日晚披露业绩快报:2021年归属于上市公司股东的净利润31.01亿元,同比增20.57%;营业收入108.31亿元,同比增4.51%。责任编辑:李思泉0000太平洋证券分公司被暂停新开账户1年 总经理"发财"梦碎
近日,太平洋证券公告称,收到来自云南证监局的罚单。公司被要求改正违规问题并在7月30日前提交书面整改报告;同时增加内部合规检查次数,对全部分支机构进行合规检查,并在18个月内提交检查和整改报告。炒股就看锤子财富,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!此次缘起内蒙古分公司原总经理宋长达长年违规销售其私开投资公司的理财产品,随后兑付危机爆发,投资者维权。0000*ST刚泰竟要遭退市:家里有矿、还是金矿 腾讯也踩雷
家里有矿,还是金矿!这家公司竟要遭退市,腾讯也踩雷记者|李伟铭编辑|白兆鹏“面值退市”又提前锁定一家,这次还是拥有金矿的公司。刚泰控股(*ST刚泰(维权),600687.SH)当前股价是0.68元,已经连续14个交易日股价低于1元面值。据红星资本局测算,即使后续6个交易日全部涨停,也无法回到1元以上。{image=1}*ST刚泰提前锁定面值退市0000三年虚开近8千万增值税发票 一季度亏损的舒泰神雪上加霜
陷入亏损的创业板药企舒泰神(300204.SZ)遭遇“流年不利”,6月30日晚间,公司发布公告称收到了国家税务总局北京市税务局第二稽查局的一则《税务处理决定书》,被要求补缴三年的企业所得税约1191.38万元。0000三只松鼠股东欲套现56亿 营收净利背离、OEM模式弊端渐显
出品|每日财报作者|吕明侠坚果类网红“三只松鼠”刚刚过去上市一周年纪念日,但随之而来的是悬在头顶的巨额解禁。7月13日,三只松鼠(300783.SZ)1.86亿股首发限售股正式解禁,占总股本比例的46.38%。巨大的解禁压力不是空穴来风,前5天,即7月8日,公司第二大股东和第三大股东早早宣布减持行动。0000