房地产 终于有点像制造业了

原标题：终于有点像制造业了

来源：壹地产

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1993年1月1日，保时捷创始人的外孙、技术猛人费迪南德·皮耶希，成了大众集团董事长。大众由此进入了一个短暂的理想主义时期。

皮耶希不仅将一度陷入危机的大众拉出泥沼，还连续收购了宾利、布加迪、兰博基尼等豪车品牌。

对大众来说，真正赚钱的是中低端畅销车。不过带领团队开发了可应用于整个集团的模块化工程技术后，皮耶希产生了一个想法：

要让公众能亲眼目睹到大众最先进的技术。

在皮耶希的主导下，大众很快斥巨资在德累斯顿建成一座透明工厂，主要功能是生产皮耶希亲手打造的辉腾系列。

为建造透明工厂，工人们使用了20000块玻璃替代了水泥，整车的生产过程透明可见；还铺设了24000平米的镶木地板，并在工厂关键部分进行了特殊处理，使得外边人几乎听不到工厂的噪音。

建成后的工厂内部，不仅开设有高档餐厅，还不时举办音乐会。很多游客慕名而来，只为亲眼目睹德国所代表的精细手工工艺。

但辉腾这款大众的豪车，不仅网上段子不断，连大众其他高管都觉得是赔钱货。

2015年，大众投票选举新一任董事长，皮耶希只得到自己投的一票，黯然落选。作为皮耶希打造的知名不成功产品系列，辉腾随后被下线。不过继任者保留了这座透明工厂，他们发现：

现代化工艺实现可视化后，客户体验有质的飞跃。

一个产品取得顾客信任的最好方式，就是让他们亲历这一切。宝马后来也意识到了这一点，2012年5月，华晨宝马在中国第二家工厂、全球第25家工厂——沈阳铁西工厂开业。

几年后，这家工厂获批为国家AAAA级旅游景区。因为它以前卫的生产技术、时尚的设计理念和贴心的服务，丰富了当地乃至全国的工业旅游项目。

2年前，旭辉集团在思考品牌打造这一问题时，他们突发奇想，提出向顾客公开展示整个房屋建造流程的想法。方案报上去，旭辉创始人林中把桌子一拍：

房地产也是制造业，应该叫透明工厂。

旭辉先在内部推动了建造体系的升级。数年酝酿后，旭辉去年在武汉江夏府建成了首座“透明工厂”。这是地产业前所未有之举，旭辉提出：

标准透明、材料透明、过程透明、检测透明、服务透明。

旭辉透明工厂的核心内容，是“十二大体验”：

建筑外立面体验、地库体验、景观体验、市政体验、机电体验、土建工艺体验、建造过程体验、公区双大堂场景体验、精装交付体验、成品保护体验、材料展示体验、客户检测互动体验。

也就是说，旭辉把整个房屋建造流程拆分，掰开揉碎，展示在客户面前。

他们将所有工艺工法的严格要求全部呈现在样板间，整个效果，就像是给房子拍了一次“X光”。

在旭辉透明工厂内，工程师单独开辟出一方材料展示空间，采购材料、部品部件的名称、厂家、规格、产地都被制作成标签展示出来，材料的出厂检测合格证，就摆在你面前。

子姨也是才知道，目前开发商大多还是采用木模模板技术，难怪总是见到交付项目的墙体起鼓、开裂。

在透明工厂，旭辉采用的是，建筑外立面采用铝模加混凝土的“全砼墙体”工艺，使得整个建筑外墙一体成型，成为坚硬密实的混凝土墙体，尽量避免了因材质冷热膨胀不同而产生的收缩裂缝。

在旭辉的施工现场，看不到尘土飞扬的施工场面，旭辉通过地库先行施工，把所有的建筑材料堆放在地库。

于是，旭辉可以在地面提前培育、栽种植物，预留了充足的生长时间。这样的施工安排的好处，是等到房子交付时，社区景观已经相当成熟。

如果完全不懂建筑施工知识，透明工厂倒是一个不错的课外补习班，旭辉的工程师可以带你感受这些硬核理工知识点：

基层墙体抹灰找平、高强粘接剂、保温体系、装饰面层等工序。

子姨就是在武汉江山境项目的透明工厂内，被下面这一幕普及了关于卫生间的知识：

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旭辉敢于迈出这一步，得益于其诞生于2019年的透明建造体系。这个体系，又建立在旭辉早期的“建造2.0体系”基础上。

在建造2.0体系的基础上，旭辉现在把整个体系升级了：

开放透明。

他们相信，流程的再造，不仅可以实现项目开发建设的“提速、增质”，也可将产品质量和服务做到极致，实现对成本的精细管控。

旭辉的朋友说，流程再造之后，他们发现对工人数量的需求反而没有以前那么大了。

成本管控哪里是偷工减料，这其实还是个管理问题呀。

这个试验其实是一次冒险。开放整个建造流程，也是让客户提前介入到了交付审查阶段，现在开发商最头疼的交付工作，实际上被前置了。

任何一个建造过程的不规范，建筑材料的违规使用，都可能被越来越专业、越来越挑剔的买房人捕捉到。

旭辉内部最初对这个做法心里也是打鼓的。在石狮的一个竞争惨烈的项目上悄悄试水后，他们发现，销售中心的来访越来越多，销售业绩也逐渐上扬。

一次建造工艺的升级，最大的幸运，莫过于得到市场的正向激励。

2019年首个“旭辉透明工厂”亮相武汉江夏府。2020年7月24日，武汉第二座旭辉透明工厂在旭辉·江山境亮相。

目前，“旭辉透明工厂”已在武汉、沈阳、南昌、天津、昆明、佛山、无锡、广州、石狮等11个城市14个项目落地。

其实旭辉的最重要的粮仓长三角区域，很多项目没有销售压力。看不出这么麻烦的建造体系有啥用，项目开始对透明工厂的积极性并不高。

旭辉就在每个月的工作会议上，把每个城市公司落实透明工厂的进度情况晒出来。很多人当场就脸上火辣辣的。随后，“旭辉透明工厂”快速落地，相继在苏州、合肥等城市落地。

错把市场当能力，是太多地产人的症结。旭辉是铁了心要把这件事推下去，旭辉创始人林中对着所有旭辉员工说：

我们今年要落地40座透明工厂。

去年恒大研究院的任泽平说，房地产一半是金融，一半是制造业。但更多时候，这个行业只记住了前半句，把后半句给忘掉了。毛大庆说得更直接一些：

从2015年开始，房子不再是房子，房地产完全是金融属性了。

货币洪水袭来时，房子成了流动性最大的容器。谁还关心房子是不是用来居住的。这么多年，在房子这件事上，我们走了太多捷径。

但房住不炒之下，接下来，越来越多的客户，希望像若干年前我们的祖辈那样，看着一砖一瓦、一梁一柱，逐渐堆砌成屋，最终成为自己遮风挡雨的家园。

这才是房地产应有的样子。

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责任编辑：尹悦