关于“三道红线”的基调与应对：顺应大势是关键所在

来源：上海高级金融学院SAIF

2020年的下半程，“房住不炒”的基调和“融资新规”的紧箍，让资本属性极强的地产行业迎来了持续而强烈的变革。应势而谋，“中国房地产金融CFO50论坛”（后简称“CFO50论坛”）于日前在沪顺利举行。

本届CFO50论坛邀请到中国房地产行业百强企业的近30多位CFO，以及众多行业主管领导、排名前100全球智库商学院教授、行业资深学者与中国房地产金融上下游领军企业代表等超重量级嘉宾。他们共同出席了这场集前沿、变革、实战与学术于一体的深度专业类研讨会议。CFO50论坛由安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）与上海交通大学上海高级金融学院联合主办，上海瑞威资产管理股份有限公司协办。

本次论坛嘉宾深度探讨了两大议题：

01

“三道红线”压力下的上市房地产企业财务指标解读；

02

房地产融资面面观。

与会嘉宾经过整整一天的探讨、沟通、交流、碰撞，逐步形成了共识，即本次论坛的主题思想：拥抱监管，顺应大势，知变图新，继往开来！同时，站在CFO的专业角度，嘉宾们也对当前政策的出发点、操作性、科学性等方面进行了沟通探讨，最终从专业和实操角度提出了一些意见和建议，代表了地产界CFO的心声。

以下，我们会围绕着本次论坛的主题以及论坛最终形成的意见和建议，分上下两期和大家分享本次论坛的精彩内容。此文为第一期——关于“三道红线”的基调与应对。

拥抱监管法规

近期，住建部与央行召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监控和融资管理规则：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1，即业界所称的“三道红线”。在微观上，它将对部分企业造成一定程度的影响和困难；在宏观上，它则有利于房地产行业长远健康稳定的发展。

CFO论坛主席团会议现场

“三道红线”对百强房企有什么影响？百强房企梯队会怎么变化？之前的房企往往通过高负债和加杠杆实现弯道超车，目前可能再难以这种模式实现超车。现阶段，百强房企梯队相对固化，排名靠后的房企再往前冲，面临了重重障碍。在新监管政策下，房企应该主动拥抱监管法规。每项房地产行业监管法规刚颁布的时候，业界都可能会很恐慌，房地产行业老板们比职业经理人更加恐慌。一般会有一个慢慢的消化期，然后再平淡下来。这个政策肯定是不可逆的。

房地产行业对“三道红线”持积极的态度，因为它跟房地产三稳（稳房价、稳地价、稳预期）的行业政策是契合的。房地产推行“三道红线”新政的实际目的是希望整个行业越走越健康。3线4档政策和以前实施的一城一策实际上是相呼应的。一城一策是在城市层面的差异化的房地产行业政策，3线4档政策是针对开发商即企业端的房地产行业政策，可以称为“一企一策”。政府推行“三道红线”是维持行业整体的安全性，从一城一策到一企一策要求房企实现更加精准的管理。

CFO50论坛主席团成员合影

“三道红线”的出发点是为了房地产行业长期稳定的发展，协助实现房企降负债，有利于房企的长期发展。监管机构看到部分房企在融资和负债方面的行为过于激进，这些行为对房地产行业是有损害的。“三道红线”不是一个洪水猛兽。就算踩了“三道红线”，不代表房企就不能发展。

“三道红线”首要目的是为了房地产行业健康和长期的发展。房企根据该准则去除无效的土储、降低负债等，在“房住不炒”的前提下稳健地发展。当然短期来讲，负债率高企的房企去杠杆化可能有一些阵痛。房企需要以正确的态度去深刻面对和拥抱这种变化，积极地改进经营管理，从而降低融资杠杆。

CFO论坛现场

房地产行业新时代已经到来。“三道红线”从融资、杠杆角度提出了明确的标准，新规触发对整个行业的重新思考。从业务模式到融资模式，再到未来的新业务增长点的挖掘，比如物业、商业、产业等的联动，需要面对新的监管环境结合企业自身的发展战略进行思考和调整。管控的目的是促进行业健康有序的发展，抑制无序、过高风险和杠杆的项目投入，行业基本面仍旧是在发展的：提升居住品质、服务质量以回报社会。优质的企业锚定发展目标，短期内会有一个调整过程。

“三道红线”最直接影响房地产行业，但也影响着产业链条里各个相关的利益方。房地产行业应该慢慢地回归到一个类制造业范畴。不要去谈偏金融或偏资本型，房企应该踏踏实实地回归到制造业本质，把产品做好，把客户服务好，然后获取有一个合理的收益水平，回到一个比较稳健环境中，就是踏踏实实把行业属性做好。国家最希望看到房企成为国家的一个稳定基础的大行业。

从本次论坛的讨论中，大多数的房企已经充分理解政策的背景和监管意图，并表示出“拥抱监管”的积极态度。房地产行业已经做好充分准备，迎接一个新的时代。

顺应大势

“三道红线”剑指房企的负债率等核心指标，相比较供给侧或者需求端的调控政策，给房地产企业带来更加直接的影响。在充分理解政策意图和拥抱监管政策的前提下，房企又是如何切实的去应对监管政策导致的行业生态环境变化呢？

“三道红线”的目的是要三稳、去杠杆、降负债。如果房企仍坚持高杠杆高负债的经营模式，就与国家政策完全背道而驰。政策的出台肯定有重点，监管力度其实跟随行业大势，顺应大势而拥抱监管法规，房企才能跟随政策跟着大势一起发展。顺应大势是关键所在。

CFO论坛嘉宾现场照片

“三道红线”对房企有着巨大的直接影响和间接影响。直接影响是融资策略和拿地策略。间接影响如营销策略，部分红线房企可能有打价格战的计划。自政策发布后两、三周，参与拍地的房企减少，部分城市土地溢价降低，房企测算利润率提升了很多。因此，这些影响是非常深远的，包括房企一系列的投资策略。

“三道红线”不是仅现在才开始讨论的。上市房企所在的资本市场，很多评级机构就一直参考这些指标，甚至远超三个指标。财务指标是动态的，房企不要被某一时点静态的指标束缚了发展的节奏。房企的经营是灵活的，融资节奏是灵活的，房企要主动去适应监管的变化。房企尝试更多的创新，使经营做得更好，做得更稳健，这才是政府所期望的。

CFO论坛嘉宾现场照片

监管层出台本次监管政策跟以往是不太一样的。监管层以往在需求端和供给端设下限制，比如限购限贷或者限售等，但这次直接针对房企的杠杆指标进行指导和管控。本次调控除“三道红线”外，还有两个跟踪指标，一是持续经营现金流，二是拿地跟权益销售额。监管层在房企的投资端以及杠杆使用上直接给予指导。踩了“三道红线”的房企会非常谨慎，会竭尽全力地把红线变成三条绿线。两个跟踪指标也都符合的房企相对会比较自由。因此在新常态下，房企应该顺应监管的规定降低财务杠杆。

CFO论坛嘉宾现场照片

房企都在谈规模、利润和杠杆。监管政策几乎都是跟杠杆有关，这已经开始影响到房企的经营判断。很多房企决策层包括老板对杠杆和经营管理都更加重视。房企的重心应该拉回到产品服务上。产品服务才是房企的核心竞争力。把产品和服务做好，向资本市场交好一张成绩单，同时符合“三道红线”要求，然后去公开市场融资募资，采取这样行动的房企将会越来越多。未来，把产品品质做好以及满足监管要求的房企或许能得到更多的金融资源分配。

房企是做一张符合绿线规范的报表，还是靠“三道红线”驱动成为一家更好的企业？对CFO们来讲，“三道红线”其实对CFO们既是机遇又是挑战。首先，房企未来肯定要做到符合监管要求的财务报表，这是一个中长期的财务规划；同时，房企确保这张成绩单交出去的时候，受到投资人的认可，受到监管机构的认同。

房地产早已远离暴利时代。房企在拿地市场已经拼得头破血流，赚的都是辛苦钱。房企其实在给金融机构打工。房企既要生存下去，还要发展，又要跟随国家的要求。国家也意识到房地产企业可能带来金融方面的一些风险，所以调控政策一步一步地出来。房企内功要练好，顺应时代，顺势而为。

CFO论坛嘉宾现场照片

顺应大势，意味着我们的房地产企业在新的政策下，在不断变化的宏观形势下，要及时准确的做出应对，要由表及里深化企业自身的改革。可以说，当前应对之策的及时与否、优良与否，决定着企业长期是否能够行稳致远。

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责任编辑：张玫