许老板的三个数据:看世茂服务的微妙进步
原标题:一勺言|许老板的三个数据很炸裂
来源:微信公号 “一勺言”
作者:杰总
当红杉、腾讯、高瓴资本这样闪闪发亮的明星钱,都在涌入物管行业时,我们不经意间,共同参与了一个有趣的综艺节目:
“傻瓜去哪了?”
30家物业公司已经完成港股上市,水面下,可能还有数量两倍于它的物管公司正打算抄作业,这意味着,选股正变得格外关键。
傻瓜是一定存在的。它可能来自于投资标的,也可能来自于投资人,更可能来自于围观的你我,如果我们选错的话。
降低犯错概率有一个方法:揣测一下这些明星钱的投资逻辑。
目前,IPO最接近终局的物管公司,有两个,一个是世茂服务,另一个是恒大服务。
这两家公司,都因豪华的基础投资者阵容,而变得格外受关注。
今天先谈谈世茂服务。
匠朴研究所已经做了一个世茂服务的付费研究报告,我从中取了三张很见态度的图表,也许红杉与腾讯投资的理由就藏在里面。
第一个理由,客单价不明觉厉。
世茂服务有两项客单价指标,排名比较靠前。
世茂服务的单位面积总收入达到36.5元/平米,其中,单位面积的物管收入是17.6元/平米,在几个同规模可比公司中,排名第四。
而更被投资者重视的另一个客单价指标,单位面积的社区增值服务毛利达到4.5元/平米,排名第一。
第二个理由,增值服务毛利润,有点扎眼。
世茂服务的在管面积,还未来得及迈入“1亿平米俱乐部”。
但是,却在俱乐部大门外,创造了排名第三的社区增值服务毛利润,高达3亿元。
第三个理由,VIP客户发生了重大变化。
一般来说,物管公司的收入由三类人创造:
1,买房人掏物业费;
2,买房人为社区增值服务买单;
3,母公司为案场服务等买单。
这三项收入里,第一项是基本盘。重要么,极为重要。但是,光靠这个,支撑不起来45倍以上的估值。
第二项收入,才是黄金收入。这一块越多,资本看你的眼光越灼热。当然,你不能造假,更不能偷梁换柱。
相比之下,第三项收入,是个信用受损指标。这部分收入越多,会被认为是关联交易,公司自身的业务造血能力不强,对估值反而有杀伤。
因此,最好的客户构成是,母公司的业务输血,不能太高,来自于第三方的客户收入,则越多越好。
2017年至2018年,世茂服务的前五大客户,全部是房地产开发商,业务相当单一。
但是,随着它的数字化进程加快,它的服务客户,也发生了重大改变。第二名、第三名、第四名,科技类、投资类、广告类客户开始进入前五大行列。
这是一个微妙的进步,但已足够成为明星钱买单的理由。
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责任编辑:薛永玮
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