艾德证券期货:恒大物业启动IPO路演,上市前市值超当年碧桂园服务

11月15日晚间，中国恒大（03333.HK）就恒大物业已分拆及全球发售向联交所提交聆讯资料集。并于11月16日，恒大物业港股IPO正式启动路演。

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图片来源：恒大集团官网

从9月29日交表到如今过审，恒大物业前后历时仅一个半月，刷新了物管公司赴港上市的最短时间纪录。那么，这家公司到底有何魔力呢？

一、中国最大和增长最快的综合物业商之一

据了解，恒大物业是中国最大和增长最快的综合物业管理服务商之一。截至2019年底，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业位列中国物业服务百强企业第二。其中，2017-2019年以净利润复合年增长率为195.5%的速度，在中国物业服务20强企业中排名最高。

公司定位是全方位的物业管理人，管理的物业组合多元化，其中包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园区、康养项目、特色小镇及学校。截止2020上半年，恒大物业已订约1354个项目提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务，覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市及香港逾280个城市，总在管面积为2.54亿平方米，签约面积5.133亿平方米，服务近200万个家庭。

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二、近三年收入复合增长率101.4%，物管营收占61.9%

收入方面，2017-2019年及截至2020上半年，恒大物业的收入分别为43.99亿、59.03亿、73.32亿和45.63亿元人民币；净利润分别为1.06亿、2.39亿、9.3亿和11.47亿元人民币。毛利分别为4.32亿、7.23亿、17.54亿和17.37亿元人民币，其中，2017年至2019年的年复合增长率为101.4%。

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图片来源：据资料整理，

营业利润率上，恒大物业2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六个月，恒大物业的营业利润率分别为3.4%、5.5%、17.2%、16%及33.1%。

按照恒大物业的三条业务线来看，物业管理服务收入占比最高，其次为非业主增值服务和社区增值服务。截至6月30日，物业管理服务收入28.24亿元人民币，占比61.9%；非业主增值服务收入12.31亿元人民币，占比27%；社区增值服务收入5.08亿元人民币，占比11.1%。

地产公司下的物业管理公司，大部分业务都来自母公司的支持，恒大物业也不例外。

数据显示，恒大物业自2017年-2020上半年，来自恒大集团提供在管面积的支持占比达到99.8%、98.9%、98.4%和98.8%。同期，恒大物业向恒大集团销售的收入分别为19.35亿、24.39亿、26.58亿和15.97亿元人民币，分别占总收入的比重约44%、41.3%、36.3%和35%。

在采购方面，恒大物业向恒大集团采购的金额分别为1亿、1.38亿、1.06亿和6360万元人民币，占总采购额的约13.9%、15%、9.1%和8.2%。

截至6月30日，恒大物业的现金及现金等价物约为7.36亿元人民币，资产负债率0.9%，总资产回报率26.8%。

三、14家战略投资者入局

上市前，恒大物业实控人为许家印，持股71.94%。

2020年8月，恒大物业引入包括红杉资本、中信资本控股有限公司、云峰基金及腾讯控股等在内的一批战略投资者，共购买公司28.06%的股权。

此次IPO有14家战略投资者。其中，许家印好友，华人置业创始人刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵投资45亿港元，持股比例5.373%；云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%；腾讯认购12亿港元，持股比例1.433%；夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657%；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%。

以此折算，此次战略投资恒大物业估值约为837.5亿港元（约合750亿元人民币），远超当年碧桂园服务的256亿港元。

四、今年上市物业股首日普涨

对标同在港股上市的物业股，碧桂园服务（06098.HK）自2018年6月19日上市来，市值从256亿港元增至1331.40亿港元，涨幅约为4.2倍，成为港股物业板块绝对的市值霸主，市盈率为55.96倍。同期，保利物业（6049.HK）、绿城（3900.HK） 市盈率分别为47.6倍、40.18倍，总市值分别为301.84亿港元、272.87亿港元。

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再看今年上市12只物业股，8只首日上涨，近期的金科服务更是表现不错，一扫前期物业股的颓势。

综合来看，恒大物业仍值得期待。

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作者：艾德证券期货

注：以上图片来源于互联网

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责任编辑：常福强