拆解弘阳、朗诗、银城:五大核心指标剖析宁派房企现状
城市性格的变迁,是时代的缩影。
没有哪一座城市,能像六朝古都——南京这般厚重、沉稳。而从这座城市走出来的房企,恰恰贴合了城市的性格。
稳,是宁派房企的底色。
回顾南京房地产发展史,本土房企在过去的二十年中曾经历过一段辉煌的历史,栖霞、亚东、银城、城开、朗诗、高科、弘阳等,在南京打造出一个又一个标杆。这种生态平衡被打破是在2001年,万科以绝对高价拿下棚户区二道埂子,成为首个在南京“吃螃蟹”的外来品牌开发商,自此南京楼市的大门被打开,随后几乎每隔三年,就会有一批新晋房企挤破了头也要在南京占有一席之地。
如今,南京楼市已然是品牌云集,赛道也逐渐由宽变窄,本土房企的格局正发生翻天覆地的变化,大浪淘沙后由南京走向全国的本土房企更是屈指可数,当下在全国真正能称得上百强的,无外乎弘阳、朗诗和银城,三家本土房企也成为了“宁派房企”闯荡房地产江湖的典型代表。
宁派房企现状如何?弘阳、朗诗、银城三家房企五大核心指标变化或将揭示一二。
销售业绩:弘阳目标完成率高于行业平均值
在以规模论英雄的时代,销售业绩往往是房企实力最直观的表现。
从2019年全年和2020年上半年数据来看,弘阳与朗诗、银城逐渐拉开差距,并大跨步向前。
2019年,弘阳地产实现合约销售金额651.5亿元,同比增长37.6%,三家房企中规模最大。2020年上半年,即便受疫情影响,弘阳销售金额达到315.7亿元,同比增速4.4%,对比百强房企平均-2.7%的销售业绩增速,可谓是实现了稳健持续增长。
不确定因素下,弘阳业绩仍然保持确定性增长。最新数据显示,2020年1-10月,弘阳地产实现累计合约销售金额645亿元,已完成全年业绩目标的86%。从中房网监测的42家房企销售情况来看,弘阳地产的全年销售目标完成率排名第11位,超过了阳光城、宝龙等房企。
盈利能力:弘阳赚钱,银城净利润涨幅最高
2020年,是行业从“规模为王”转向“利润为王”的关键一年。
整体来看,三家企业盈利能力最强的是弘阳。从企业公布的中期业绩数据来看,弘阳毛利率为25.3%,盈利能力相对较高,朗诗、银城则不相上下,分别为17.1%和15.66%。
上半年,弘阳核心净利润增长80.7%至8.7亿元,毛利率为25.3%,净利率为9.3%,相较于2019年10.78%的净利率水平有所下滑,但仍高于行业平均值,超过了阳光城、中南置地等房企。今年上半年,行业盈利指标全面下行,毛利率、净利率降至2015年水平,在这一大背景下,弘阳的表现可圈可点。
三家房企中,朗诗今年上半年净利率下滑幅度最大。上半年实现净利润1.88亿元,同比下降59.2%;归属股东净利润1.41亿元,同比减少46.17%。利润及规模净利润近乎腰斩。净利率则由2019年的17.5%下滑至6.59%。
银城今年上半年净利率虽然只有6.58%,在三家房企中最低。但相较于2019年,则明显增加了近三个百分点,净利润涨幅是为数不多的超过100%的房企。
债务结构:三道红线压顶,朗诗、弘阳相对安全
健康的财务数据,将支撑企业规模利润和杠杆的平衡增长。
8月20日,“三道红线”融资新规将行业发展带向去杠杆、降负债的新方向,房地产行业激进增长时代一去不复返。按照“三道红线”,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1倍。通过这“三道红线”,房企将被划分为四个档次,分别是红-橙-黄-绿。
宁派房企稳健的基因使然,三家房企中弘阳、朗诗相对健康安全,上半年现金短债比均高于1倍,而弘阳表现又优于朗诗。踩中两条红线的银城则相对激进,上半年净负债率最高,达到100.9%。
“手有余粮,心中不慌”,在手现金则是企业投资的最大保障。横向比对来看,弘阳是三家房企中最有钱的房企。截至2020年6月底,手头现金较2019年末增加8.5%至人民币182.8亿元,是银城、朗诗的四至五倍。
全国布局:银城下沉 朗诗谨慎
从战略布局来看,三家企业表现各异。
“做透大江苏,深耕都市圈,做强中心城”是弘阳的布局战略,目前已完成全国超60个城市的布局,并深耕长三角和长江经济带。随着越来越多的城市开始贡献销售,弘阳的全国化版图也更加清晰。
朗诗投资表现相对最为谨慎,在项目布局上依然兼顾国内城市与美国市场并举发展,获取21个开发销售型物业项目(包含14个权益项目和7个代建项目),有8个项目位于境内苏州、南京、无锡、惠州等城市,13个位于美国奥林达、亚利桑那州等城市。
银城走出去的节奏相对较慢,坚持以长三角五大区域为核心布局,集中于苏南和浙江区域,并下沉到三线乃至四线城市。
战略定位:各有特色 差异化发展
宁派房企在战略布局上有某种相似性,却又和而不同。
银城在三家房企中规模最小,因此发展中则较为激进,企业发展战略仍是深耕长三角。朗诗则坚持产品差异化、资产轻型化、收益多样化的发展战略,专注于对绿色住宅产品的研发和升级,在项目布局上依然兼顾国内城市与美国市场并举发展,并同时推进开发业务与代建业务协同布局。
弘阳最终形成”商业地产双轮驱动、物业资本两翼并举”的“双轮双翼”发展策略。地产为商业引流赋能,商业为地产溢价赋能的双轮驱动模式,形成了弘阳与众不同的差异化竞争力。
弘阳还在资本市场跑出了“弘阳速度”。弘阳地产上市仅两年,“两翼”中的物业板块弘阳服务于2020年7月7日正式登陆港交所,成功抢占下一个万亿新蓝海。至此,弘阳呈现出各产业齐头并进的良好增长态势。
地产的黄金时代已远去,走稳健路线的宁派房企弘阳、朗诗和银城,未来将走向何方,交给时间来检验。
责任编辑:张海营
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