优客工场毛大庆：房企要沉下心做好不动产运营跟不动产经营

12月1日，2020年华夏房地产投融资高峰论坛在北京举行。论坛上，围绕“房地产投融资面临的风险与机遇”，优客工场创始人毛大庆进行了三个观点。

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第一、今年整个房地产现金流包括融资的问题，是在历年里最困难的。

“咱们谈三条红线，从房地产的操作逻辑来说，今年四分之三的年度销售额的缩减，应该说还是非常明显。到9月份完成业绩的公司占的比例还是很低的，房企都面临着跟年初的规划有很大的差别，尤其对于纯住宅占主要的工作来说，这肯定是非常艰巨的一个年度。”毛大庆说。

在毛大庆看来，即便对于当年前面拿地，拿的相对来讲比较正确，操作能力比较强，回款能力比较强的公司来说，现金流也紧张，很多借的债都不是在疫情的时候才发生的，都是前年早就有的，所以这个问题是很大的考验。

第二、三条红线和房住不炒政策的出台，其实是相连在一起的。

“从房住不炒开始，其实就已经预告国家对于大量的资金流入到房地产，尤其住宅类和住房的产品，国家已经明确表达了警示和不支持的态度，这已经不是一年两年的事情了，已经相当长的时间了。”毛大庆说。

毛大庆表示，今年从整个宏观经济的运行，到整体对于疫情防控综合的判断，对于防范性及金融风险的总体思考，这种警示应该是对更加强烈。

“在这个时刻出来这一规定，我相信这不会是一个阶段性的或者短时期的事情，这标志着国家对于这样一个资金极其密集行业重新审视的态度。”毛大庆说。

毛大庆从三个角度解释了这个问题：

“从宏观的层面，国家在把这样资金投放到一个什么市场，以促进什么样的平衡发展，这肯定是一个重新的思考，在未来的五到十年会是一个国际竞争格局上剧烈的十年，如何刺激实体的增长，如何刺激科技创新不断的提升，这跟房地产在整个资金排布里面占用的资金，以及资金的流向有着明确的关系。”毛大庆说。

同时，毛大庆表示，从行业层面来看，行业其实在过去的十五到二十年里，已经明确具有了非常强烈的金融属性，无论是对于个人和房企，还是对于金融机构和操盘的机构来说，金融属性都是相当明确的，金融属性的程度到底占多大？现在国家在调控的是长度，而不是所谓属性，这可能是比较明显的问题。

“从企业层面来说，要求企业均衡发展和坚持长期主义的发展，这对于买空卖空纯销售型企业来说确实是一个重大的转型的挑战。在房企的排行榜中，发生了非常有意思的变化，从原来住宅销售为主的公司占据排行榜的前列，到最近有经营性物业，持有性不动产，特别是优质不动产的跑到前面去了，原因何在？当企业具有了更多均衡性发展能力之后，它在融资的问题上，在融资的能力上，在融资的渠道上具备了更多的潜力。”毛大庆说。

第三、不动产运营跟不动产经营。

“我觉得可能确实会使得一部分房企或者一部分房地产企业里面专业人士，真正有耐心和真正有精力沉下心来去关注不动产经营和不动产运营。当然这个仍然很艰难，因为从今天我们综合性商业不动产的回报率和投资回报率还仍然很低的。”毛大庆说。

在毛大庆看来，实际上这里面有两个问题：一个是从房地产行业会分流出来一部分专业人士，懂资本，懂资产，以及懂运营的人，会越来越多的投身到精细化运营和精细化搭理存量不动产的行业中去，这会成为非常明显的一个趋势，这会逐渐的走上非常好的道路。

另外，资本能不能流入到房地产相关领域？毛大庆认为，未来不是问题，应该可以流入，但是不能通过想买房的人一套一套买房子流入，这不是房地产行业永久性的动作。

“通过平台，通过更多的金融产品，通过有良好约束跟良好监管的金融体系，让资本有序的流入到优质的不动产里去，这是中国必须要完成的一个课题。”毛大庆说。

毛大庆认为，如何给予运营商和经营者更好升值的可能和空间，包括怎样建议长期性的持有性不动产多元化的金融支持的产品，这包括监管的机制和管理能力，都是对国家和社会以及企业很大的要求。

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责任编辑：王蒙