向女明星借钱、跳单中介，祥生上市之前经历什么？

借女明星钱、跳单中介，祥生上市之前经历什么？

来源：地产瞭望

“民营企业家泡女明星必死”。在冯仑提出这个观点的时候，大多数人都一笑而过，认为顶多是句玩笑话罢了。

但如今看来，此结论已在多个行业的多位企业家身上得到验证，老房子着火要命，新房子着火要钱，民营企业家前仆后继的拥女明星入怀，企业也前仆后继的遭遇危机。

有人可能认为这是性别歧视，也有企业家以自身情境作为反驳，但发生就是发生了，倒塌就是倒塌了。

如何不受影响地泡女明星？

冯仑也提到解决方案——

“只有在两种情况下可以规避风险，

第一种是把企业交给别人打理，有一道防火墙；

第二种是你追求的女明星可以脱离娱乐圈，回归到正常生活中。”

这两条方案对于人性而言过于苛刻，所以对于企业家，女明星总归不实用。

2

“经历了一段所谓‘豪门婚姻’之后，我就不要什么所谓浮华了，我想要最真实的东西”。

嫁给山西首富的车晓在告别婚姻后感触颇深，但也代表了一类人——没拥有过，何来不屑。

{image=1}

作为海鑫钢铁的接班人，车晓的前夫李兆会曾经以125亿身家荣升山西最年轻的首富，两人的婚姻在山西一度被传为佳话。但在2019年，李兆会名下已无可执行财产，且成为那一年山西所公布的200位失信人之一。

眼见他高楼起，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。

煤炭造富时代过后，房地产造富接棒，行业繁荣掉落，财富会斗转星移，唯一不变的是女明星依旧出奇得迷人。

加拿大籍华人陈娜良子在2008、2009年风光无限，接连拿下温哥华华裔小姐冠军与国际中华小姐季军的名头。

尔后也拍过一些电视剧和晚会主持，没看到不怪你——

因为确实是不够火。

但好歹也是位女明星，毫无声响的嫁给了企业家。

2016年5月23日，陈娜良子的人向上海市青浦区人民法院提出财产保全的申请，要求立即查封、扣押、冻结陈弘倪价值2969.87万元的财产。

在陈娜良子刚嫁入陈家的2015年，其应祥生控股少当家陈弘倪的要求，借给祥生公司2600万元，约定年利率为13%。夫妻二人的微信聊天记录中显示，陈弘倪认可该借款来源为聘礼，且积极帮其计算应得利息。

后来应该是还不起了，于是老婆上庭告老公的大戏上演，终审判决欠款为实，且需支付利息。

祥生应该是真是缺钱。13%的年利率并不低，但与祥生在市场上借的钱来说，确实是很划算了。

3

因为钱而对祥生心生愤怒的除了这位选美小姐之外，还有一批浙江海宁的中介与购房者。

巧不巧，就在祥生招股书通过港交所聆讯两天后，其在浙江海宁的售楼处，就被愤怒的中介和购房者砸了。

{image=2}

据媒体报道，当地中介跟祥生签订渠道协议，由于佣金不低，各家中介在开盘前积极带客，当中介接到开盘通知的时候，就将意向客户带往了售楼处等待，一直等到晚上10点都没有任何开盘的迹象。

在等待一个小时后，开发商通知开盘地点改到了附近酒店。等中介带着客户前往现场，开盘已经基本结束，房源基本售罄。

年轻的中介从业者还是太年轻，祥生这一单跳得真狠，将近300套的房源大概能省下一千余万的佣金，虽尚不及陈娜良子借款的一半，但愤怒的中介和购房者还是将其售楼处砸了。

中介们的脾气的脾气，比选美小姐可是大多了。

4

赴港IPO也成了祥生必要的选择，实际上其错过了最佳的港股IPO窗口期，2019年销售过千亿元的未上市房企仅祥生一家，这不是夸赞，而是惋惜。

港股资本市场对房企的热情不如以往，但祥生已经到了必上的境地，以横盘的姿态完成首秀后，人们将其上市一事已经忘却，但祥生的这道融资大门好歹是打开了。

成立于1995年的祥生，主要布局在浙江省及泛长三角区域，2019年在浙江省、泛长三角区域以及其他区域的销售收入占比分别为62.5%、32.9%、1.6%，典型的区域型房地产企业。

从城市级次看，祥生目前依旧在三四线城市进行布局，对于三四线城市的节奏踏准，使得祥生销售规模近几年迅速扩大，也确实是促使其上市的核心点。

对于祥生这样的“高周转”信徒，其负债规模一直少于同行对手，随着规模的迅速扩大，其净负债率也得以大幅下降，但根据部分数据显示，祥生存在着不少的表外融资。

反观其表内负债的资金成本也并不低。招股书显示，祥生2019年底的285.27亿元借款中，信托类融资占比达63.1%，信托融资成本也很高，除少数几笔利率低于10%之外，其余都在10%以上。

在收入方面，2017-2019 年，祥生控股的收入分别为 62.93 亿元、142.15 亿元和 355.2 亿元，近三年的收入快速增长离不开其对于三四线城市的布局与高周转策略。高速增长的收入并没有带来丰厚的利润，因为融资成本的高企侵蚀了祥生的净利。招股书显示，2017年到2019年，祥生的净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元、32.09亿元，虽然2019年的净利润增长速度较快，但依然远低于同等规模房企。

在高周转层面，人们只知碧桂园，却不知祥生。祥生提出的“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。确实在一段时间内帮助企业迅速扩大规模，但资金链的紧张也是有目共睹，毕竟连“彩礼”都被借出来作为项目垫资。

祥生的资金链确实紧张，以至于影响到其销售目标。2019年的1300亿元销售目标没有完成，并不是其营销能力不够，而是“锅中没米”；2017年至2019年，祥生的销售额增速呈直线下滑态势，分别为90.7%、66.0%、19.0%。

而这一悖论在于，祥生的土储刹车又不得不踩，债务压力背后是其面临无钱拿地的局面。资产负债率为90%，净资产负债率为426%，现金短债比为0.5，三道红线全踩之下，赴港IPO也就成了其盘活局面的唯一方式。

2017年全国300城市中，一线、二线、三线城市房价均价分别上涨-4%、19%、56%，2017年的销售在2019年的报表中得以释放，但未来的祥生，还能否再靠着三四线继续扩张？

招股书之上的数字调节游戏，终究是难以解决其资金的缺口与压力。

祥生的“缺钱”不会因为上市就彻底解决，资本市场的态度从股价的首日横盘就可看出，有人质疑股价是长期波动的投资，那就请以今日的收盘价与其发行价做个对比。

还有就是，欠老婆的钱还了吗？

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：梁斌 SF055