老城区正在被逐渐放弃 警惕城市“空心化”危机

原标题：是时候，警惕城市“空心化”危机了！

来源：大碗楼市

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人都去哪了？

随着城市的日渐发展壮大，区域划分越来越细，买房如何选择也就越关键，置业区域到底该如何选择也成为关注的焦点。

很多城市都在大力发展新区和副CBD，大量人口外流，大量产业外迁，导致老城区逐渐不再被人选择。

新区和老城的交界，成了整座城市痕迹最重的分界线。

这样的例子有很多，比较典型的城市有：长沙，合肥和郑州。

长沙现阶段老城区的发展基本上处于停滞的状态，原先的CBD芙蓉区已经彻彻底底的沦为旅游区。

长沙本地人选择迁移到了梅溪湖和阳湖等新区，城市资源的也随之外迁。

合肥的这波涨幅，涨价的基本上全是滨河新城的省府板块，老城区的部分板块甚至还在跌价。

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再来看郑州，随着城市主线一路向东发展，很多新进郑州人在选择区域时，更多偏好于白沙。

宁愿承担高昂的沉默成本，也不选择金水老城管南老城，一心跟着城市发展走。

郑州的管南3.5环片区，是郑州最近几年大热门的片区。

从最初15年的8500，涨到了现在15500，涨幅接近50%；

而反观金水老城从15年的12000，涨到了现在的19000，涨幅只有40%左右。

一个是只通了一条地铁的新区，一个是曾经繁华辉煌的老城区。

这三个城市都在说明了一个问题：

产业资源在出走，人口在出走。同样，房价也在出走，老城正在逐渐面临“空心化”。

所以，一切的老城空心化和人口的溢出，最终都会在房价上有所体现。

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为什么会出现老城区空心化

房价是城市空心化的表象，但归根结底，最根本的原因还是：老城区正在被逐渐放弃。

以郑州为例：

之前很多企业总部和银行都设立在金水区，因为金水区行政级别比较高，属于郑州企业聚集的老CBD。

但是后期随着郑东新区新CBD的兴起，企业和银行都选择搬到郑东新区。

随着产业的搬迁，带动着工作的年轻人，也都聚集到了外围城区。

这种搬迁，不仅是产业发生迁移，产业人口居住地也随之在发生迁移。

从最初的金水老城核心，转变成了以郑东新区为核心。

导致了整个城市的发展重点和重心也发生迁移。

新的产业聚集地，带了新的居住需求。

郑东新区周边的白沙，管南和惠济东，这几个新区远郊板块，正是随着产业和人口迁移，迎来了全新的发展。

最直观的体现，住宅供应和需求量价齐升，俨然一片“欣欣向荣”的景象。

这个时候再反观金水老城区，正逐渐被人们淡忘。

供应量受限，价格偏高，购买力也严重下滑。

这就是导致老城空心化的第一种力量：产业外迁导致新城市人的居住地外迁。

其实，除了外在部分产业迁移导致的空心化，老城区本身也存在一定的问题。

以郑州中原老城区为例，一直以来，中原老城区面临的最大问题就是城市建面老旧，改善需求无法被承接的问题。

中原老城区作为之前的老国企所在地，老的厂房和居住区都被保留了下来，整体城市建面老旧。

区域内由于老家属区的拆迁难度过大，加上新建住宅土地供应短缺，导致整个中原老城，在勉强承载刚需居住需求的前提下，已经没有土地来做纯粹的改善产品满足区域内的改善客群的需求。

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而且中原区位置处于三环内，往环内的价格也更贵，基本可以放弃。

只能朝着其他新区去发掘，寻找不论建面和产品都优于中原老城的片区。

主要矛盾集中体现在：老城区在处于饱和状态的情况下，无法承载更高阶的居住需求。

这也就导致，中原老城区的改善客群选择出走，把目光转向可以匹配需求的新区。

这样的出走，对于老城区来说往往是最伤的，远比新增人口过慢带来的伤害要大。

因为出走的正是区域内的高净值购买力，流失掉的正是区域内最有价值的一群人。

而且，这种被动的出走，老城区最无力挽留。

这就是导致老城区空心化的第二种力量：老城区过于陈旧倒逼着老城区的改善需求溢出。

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如何选

那么，对于老城区空心化，我们作为购房者应该如何去应对？

我们过往判断新老城区的标准是这样的：

老城区的优势，交通便利，配套成熟，有较丰富的学校、医疗资源等，生活方便。

劣势就是规划老旧，居住环境一般，路面拥堵较多，受到区域限制，高端项目较少，价格较高。

新型城区的优势也很明显，规划好，环境较好、资源丰富，新房项目多；

劣势则是周边配套不够完善，距离城区有一定距离。

但是，在城市逐渐出现空心化的时候，凭借原有的经验来进行判断是远远不够的。

这里给大家两点建议：

1、买房真正应该关注的不再是传统意义上的主城的老城区，而应该关注的是以新的产业聚集区和新的CBD中心。

新的区域里面有新兴的产业和CBD，后期会吸引一系列上下游的产业。

这些产业后期会聚集越来越多的产业人口，催生出新的居住需求，进而形成新的产业人口聚集区。

这样的区域未来会保持持续的人才吸引力和产业吸附能力，体现在房子上就是：

有需求，有购买力，而且还有供应量保障。

2、去关注主城区周边有地铁，环境较好，且配套成体系的半成熟近郊新城。

如果是一个纯粹的新区，一定不要成为新区的“拓荒者”。

每个城市都有一个这样的板块，为了完成城市外拓，都会有区域采用“地铁先行”的理念，来进行人口的导入，这就是所谓的半成熟区域，而且这些区域往往都是在三环外的区域，不管是工作通勤，还是房价都在可以接受的范围，这些板块应该作为置业首选。

综上所述，如果你是还没有买房的刚需，而且你关注的城市老城区正处于这个阶段。

请毫不犹豫的放弃老城区，去“拥抱”有现成轨道交通而且未来有可落地规划的新区。

切记不要被表面的繁华，迷惑了选筹的方向。

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责任编辑：张亚楠