深圳卖地收金千亿：龙光拿下前海"地王" 人才安居集团成最大赢家

文 / 徐苑蕾

2020年深圳迎来土拍“大年”。根据克而瑞统计数据，深圳今年共挂牌出让96宗地，收金达到千亿元。其中居住用地34宗（18宗用于建设人才安居房，16宗建设商品房），商业用地17宗，工业用地42宗，其他用地3宗。

尤其是为了缓解长久以来的住房矛盾，深圳在今年加大了宅地供应力度：不仅上演了一天内成交8宗地的“史诗级土拍”，此外还迎来“寸土寸金”的福田区10年来的首宗宅地出让，在土拍现场更是频现多家房企联合体共同拿地的罕见场面。

数据显示，今年深圳成功出让31宗居住用地，超过2018年和2019年之和，共揽金800.72亿元。

龙光斩获“单价地王” 深圳万科7年后再拍地

今年深圳共挂牌出让16宗商品房用地，成交14宗。根据统计，龙光集团、华润置地以及深圳地铁集团各斩获2宗地，中海地产、中国金茂、万科等房企则各收获1宗。

全年最贵的一宗地来自房价高企、土地资源稀缺的前海片区。5月份，龙光集团以最高限价115.97亿元+40760平方米人才房配建面积夺下前海片区成立以来出让的第二块宅地，可售楼面价高达8.6万元/平方米，创造了深圳新的“单价地王”。

今年出让的另一块前海宅地则由华润置地联合体收入囊中。“双11”当天，华润置地+金地+电建地产+前海投控联合体以最高限价81.52亿元+28400平方米人才房配建面积拿下地块，可售楼面价为8.24万元/平方米。

此外，过去在深圳市场更依赖于旧改和收并购的万科，迫于土储补仓压力，时隔7年后也再次出现在招拍挂市场。11月底，深圳万科以最高限价59.98亿元+66000平方米人才房配建面积竞得西乡铁岗地块，可售楼面价为6.5万元/平方米。

相对其他城市而言，深圳商品房用地的出让条件相对严苛，多采用“双竞双限”方式竞拍，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交的人才住房面积。

而在高地价、限售价的情况下，房企还需要覆盖融资、建安、人工等成本，导致部分项目利润空间极小。不过哪怕在这般条件下，今年深圳出让的少数热门地块的竞争依然激烈。

在美联物业全国研究中心总监何倩茹看来，房企之所以乐于在深圳拿地，一方面是因为在四大一线城市的项目可以成为房企的招牌以及实力的表现。此外，相比起“赚钱”而言，房企在深圳拿地大多是为了维持企业的运转，“因为有地块、有项目，才有资金流”。

从今年在深拿地的房企来看，大都是经营情况较好的深圳本地房企，或者是央企国企，这些企业在融资成本上具备一定优势。对于利润空间较小的项目，房企只能提高项目运转流程，加速开发和推进项目入市，从而压缩财务成本。

根据媒体报道，在龙光竞得前海宅地第二天，工作人员就开始入场，如今项目已经被正式命名为“前海天境花园”，并传出即将入市。此外，在深圳万科拿地后，一张项目开工奠基仪式图也在业内流传，指向万科上午拿地，下午开工。

人才集团成最大赢家 斥近百亿拿下14宗地

如果将房企竞拍商品房用地的过程形容为“龙争虎斗”，那么在人才房用地的竞拍中，深圳人才安居集团（以下简称“人才安居集团”）可以说就是“独占鳌头”。根据统计，今年人才安居集团共斥资98.45亿元拿下14宗人才房用地，成为土地市场上的最大赢家。

人才安居集团是深圳市国资委直管企业，主要负责公共住房投资建设和运营管理。不同于其他市场化的房企，人才安居集团没有太强的利润指标考核，因此尽管市场化房企也可以报名竞拍人才房用地，但开发商往往都不愿意参与。

人才安居集团积极抢收土储的一个大背景，是今年6月深圳市规划和自然资源局正式印发《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，明确2035年前深圳需筹集建设各类住房170万套，实现市场商品住房和人才住房、安居型商品房、公共租赁住房三类公共住房套数4∶6的供应结构要求。

8月底，深圳住房和建设局局长张学凡也表示，深圳将把新加坡当作学习的榜样，将来深圳60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

而人才住房建设的任务，重点落在开发建设主力军深圳人才安居集团的头上。早在2016年创建之初，深圳市政府就向深圳人才安居集团注入300亿元资金，后续还再追加700亿元投入。在巨大的KPI压力和充足资金弹药之下，人才安居集团频频在公开市场拿地。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，今年中央经济会议把“解决好大城市住房突出问题”列为明年要抓住的八大重点任务之一。对一二线城市而言，明年土地供应在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供应将向租赁租房建设倾斜，尤其是人口规模较大、房价较高、住房矛盾比较突出的京、沪、深三个一线城市。

何倩茹也预计，明年深圳租赁性的保障住房用地的数量还会有所增加。

供给端发力 明年或再迎土拍“大年”

深圳的房地产市场常年受困于“地少人多”的问题，土地供需矛盾突出。由于土地资源的限制，近年来深圳公开招拍挂的居住用地极少，旧改成为土地开发的主要动力。而今年深圳土地供应端持续发力，究其原因，主要还是受到政策的影响。

何倩茹表示，今年是“十三五”规划的收官之年，为了跟上此前的计划供应量，所以居住用地的供应量比此前几年大幅增加。

根据深圳市2020年度土地出让计划，深圳市规划和自然资源局今年加大住宅用地供应，计划供应居住用地293.2公顷（商品住房计划安排用地125公顷，公共住房用地168.2公顷），占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍。

深圳宅地供地量明显增加的另一个因素则是，2020年正值深圳特区建设40周年，中央支持深圳建设“先行示范区”并发放“大礼包”，深圳建设用地审批进一步扩权，土地供应节奏明显加快。

对于明年土地市场的预期，何倩茹表示，“宅地供应量跟今年会差不多”。她解释称，首先是因为中期的供地计划已经安排好，另外2021年是“十四五”规划的开局之年，所以土地供应情况会相当充裕。

而从房企的角度来看，何倩茹认为，“三道红线”明年在行业中全面实施，将会对房企造成压力，房企拿地也将会更加审慎。但基于一线城市布局以及生存发展的考虑，房企还是会尽力在深圳拿地，联合拿地的数量有机会增多。

责任编辑：戚琦琦