千亿上新|时代中国9成销售来自广东 清远大量土储去化缓慢
大眼楼管“千亿上新”系列(更新中):
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出品:大眼楼管
作者:青柠
年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时,规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬,疫后销售强劲反弹,最终全年的销售目标并未受到太大影响,甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家,有进有出,排名也较此前发生了较大变化。数据显示,2020年1-12月,43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元,较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。
2020年,时代中国以1003.81亿元销售额首次进入千亿阵营,销售规模排位43家千亿企业最后一名,但以增速来看,可以排到第9名。公司疫后销售增长强劲,下半年的销售额约为上半年的2倍多。从2016年的293.28亿元,到2020年的1003.81亿元,时代中国期间的复合增长率为36.02%,千亿进程相对来说并不算快。
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时代中国目前的销售区域依然相对单一。中报数据显示,时代中国90%销售额都集中在广东地区。其中广州、佛山、珠海是销售主力地区,近几年珠海相对前两者增长较慢,销售占比逐渐下降,上半年三地销售额合计占比62.37%。而2016年-2019年,该占比分别为86.7%、76%、77.5%和66.7%。中报数据显示,除了上述三地外,其他地区销售额占比均在10%以下。
土储目前依然集中在广东,扩张缓慢。中报数据显示,时代中国目前的土地储备面积合计约2179.54万平方米,其中。同时,公司也在积极走出广东,成都、武汉、杭州等地目前均有布局,但土储占比均仅在1%左右。布局的相对局限,在一定程度上会制约规模快速扩张。
清远大量土储去化缓慢,投资的错配或大幅降低资金效率。值得注意的是,时代中国一直以来都大力布局清远,2013年,公司在全国6个城市拥有816.56万平方米土地储备,其中清远的土地储备便有288.82万平方米,占比35.37%,之后在2014年-2019年及2020年上半年,清远地区的土地占比也一直高达36.81%、32.1%、27.3%、33.3%、32%、23%和23.8%。
从2015年粤港澳大湾区概念出炉,到2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉,清远最终没有被划入湾区发展。而清远当地经济发展水平落后,人均GDP落后于全国平均水平,早前投资人的入局,也大多带有清远或许可以搭上大湾区发展“顺风车”的心理期冀。2019年时,岑钊雄曾表示对清远未纳入规划并不担心,他认为,“广州以北,无法绕开清远,清远还是很有潜力的。”
然而事实上,时代中国在清远地区的去化非常慢。数据显示,自2017年以来,公司在清远的土储面积便一直在500万平米以上,期间一直在增长,直到2019年才出现了下降。但近五年,公司在清远的销售面积/土储面积一直都在10%以下,清远销售额占比在4%-6%之间,与20%以上的土储面积占比差距较大。
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旧改项目加速落地,单年可贡献数百亿货值。随着越来越多全国性房企的入局,粤港澳大湾区“狼多肉少”是现状也是未来,城市更新在近几年成为时代中国补充土储的重要手段。2020年上半年,公司的城市更新项目由2019年底的120个增至150个,潜在建筑面积5200万平方米。公司2019年成功转化了10个旧改项目,2020年6月份转化了4个,据岑钊雄透露透露,2020年全年预计也可以转化10个,总货值700多亿。整体来看,公司的旧改业务稳步落地中,对货值形成强有力的补充。
上半年,时代中国在佛山、长沙、东莞三地拿地,拿地成本分别为8203.92万平方米、5184.50万平方米和7909.97万平方米,而当期公司在三地的销售均价分别为13436元/平方米,12653元/平方米和18367元/平方米,三地的拿地成本/售价分别为61.06%、40.97%和43.07%,佛山作为公司主力地区之一,项目利润空间却并不大。若不能在强势地区获取更多的溢价,那么快速外拓对进一步提升盈利水平较为重要。
而从盈利指标来看,近两年,时代中国的毛利率、净利率分别约在30%、14%左右,变动不大,2019年ROE增至近29%。
出品:大眼楼管
作者:青柠
年初长达四个月左右的疫情加剧了房地产行业的“马太效应”。在数百家小房企走向破产的同时,规模房企凭借良好的抗风险能力顺利挺过寒冬,疫后销售强劲反弹,最终全年的销售目标并未受到太大影响,甚至部分房企跑出了50%以上的增速。千亿房企由去年的34家升至43家,有进有出,排名也较此前发生了较大变化。数据显示,2020年1-12月,43家千亿房企共实现全口径销售额100877.78亿元,较去年同期的89637.81亿元同比增长12.54%。
2020年,时代中国以1003.81亿元销售额首次进入千亿阵营,销售规模排位43家千亿企业最后一名,但以增速来看,可以排到第9名。公司疫后销售增长强劲,下半年的销售额约为上半年的2倍多。从2016年的293.28亿元,到2020年的1003.81亿元,时代中国期间的复合增长率为36.02%,千亿进程相对来说并不算快。
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时代中国目前的销售区域依然相对单一。中报数据显示,时代中国90%销售额都集中在广东地区。其中广州、佛山、珠海是销售主力地区,近几年珠海相对前两者增长较慢,销售占比逐渐下降,上半年三地销售额合计占比62.37%。而2016年-2019年,该占比分别为86.7%、76%、77.5%和66.7%。中报数据显示,除了上述三地外,其他地区销售额占比均在10%以下。
土储目前依然集中在广东,扩张缓慢。中报数据显示,时代中国目前的土地储备面积合计约2179.54万平方米,其中。同时,公司也在积极走出广东,成都、武汉、杭州等地目前均有布局,但土储占比均仅在1%左右。布局的相对局限,在一定程度上会制约规模快速扩张。
清远大量土储去化缓慢,投资的错配或大幅降低资金效率。值得注意的是,时代中国一直以来都大力布局清远,2013年,公司在全国6个城市拥有816.56万平方米土地储备,其中清远的土地储备便有288.82万平方米,占比35.37%,之后在2014年-2019年及2020年上半年,清远地区的土地占比也一直高达36.81%、32.1%、27.3%、33.3%、32%、23%和23.8%。
从2015年粤港澳大湾区概念出炉,到2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出炉,清远最终没有被划入湾区发展。而清远当地经济发展水平落后,人均GDP落后于全国平均水平,早前投资人的入局,也大多带有清远或许可以搭上大湾区发展“顺风车”的心理期冀。2019年时,岑钊雄曾表示对清远未纳入规划并不担心,他认为,“广州以北,无法绕开清远,清远还是很有潜力的。”
然而事实上,时代中国在清远地区的去化非常慢。数据显示,自2017年以来,公司在清远的土储面积便一直在500万平米以上,期间一直在增长,直到2019年才出现了下降。但近五年,公司在清远的销售面积/土储面积一直都在10%以下,清远销售额占比在4%-6%之间,与20%以上的土储面积占比差距较大。
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旧改项目加速落地,单年可贡献数百亿货值。随着越来越多全国性房企的入局,粤港澳大湾区“狼多肉少”是现状也是未来,城市更新在近几年成为时代中国补充土储的重要手段。2020年上半年,公司的城市更新项目由2019年底的120个增至150个,潜在建筑面积5200万平方米。公司2019年成功转化了10个旧改项目,2020年6月份转化了4个,据岑钊雄透露透露,2020年全年预计也可以转化10个,总货值700多亿。整体来看,公司的旧改业务稳步落地中,对货值形成强有力的补充。
上半年,时代中国在佛山、长沙、东莞三地拿地,拿地成本分别为8203.92万平方米、5184.50万平方米和7909.97万平方米,而当期公司在三地的销售均价分别为13436元/平方米,12653元/平方米和18367元/平方米,三地的拿地成本/售价分别为61.06%、40.97%和43.07%,佛山作为公司主力地区之一,项目利润空间却并不大。若不能在强势地区获取更多的溢价,那么快速外拓对进一步提升盈利水平较为重要。
而从盈利指标来看,近两年,时代中国的毛利率、净利率分别约在30%、14%左右,变动不大,2019年ROE增至近29%。
责任编辑:公司观察
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