新发公司债“被动”打折 房企融资带上“紧箍咒”

新浪财经 徐苑蕾

房地产的“金融泡沫”牵动着监管部门的神经，随着“三条红线”和“五档房贷”政策相继出台，目前房企在境内融资渠道可以说是全线受困。近日多家房企在交易所市场申请发债获得通过，不过募资额均在原本计划的基础上“被动”地打了85折。

监管部门有意控制房企有息债务的增长，在穿透性的债务监管以及上万亿的偿债规模之下，房企融资压力将会进一步上升，“现在机构看到房企都怕，今年房企的策略肯定是加速回款减少拿地，极端的手段还包括变卖资产来套现”，一位房企人士表示。

新发地产公司债打85折

2月26日，深交所通过广东海伦堡地产集团有限公司（以下简称“海伦堡”）公开发行公司债的申请，不过过程却略为曲折，海伦堡是在反复修改了两遍募集说明书后才拿到了这张通行证。

去年12月下旬，海伦堡的发债申请获深交所受理。按照当初计划，公司拟募集金额为不超过18亿元，主要用于偿还今年到期的“18海伦堡02”和“18海伦堡01”两笔债券。

不过2个月后，海伦堡对募资方案作出修改，拟发行债券规模下调为不超过15.3亿元，相当于前述两笔债券剩余本金的85%。

海伦堡的例子并不是个案。根据新浪财经的不完全统计，今年以来，在交易所市场申请发行公司债时，包括电建地产、雅居乐、时代控股在内的房企均在计划募资额的基础上下调15%后，募资方案才获得审核通过。

机构统计数据显示，2020年8月10日-2021年2月26日，共有12笔注册生效的地产公司债打了85折，打折后的发行总额约600.24亿元。

地产公司纷纷给发债募资额“打折”的原因，与交易所的监管政策密切相关。

以雅居乐为例，在对其募集说明书的审核反馈意见中，上交所就要求公司说明，“本次债券募集资金规模和用途是否符合《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号——申请文件及编制》附件4的相关要求。”

针对地产公司债的募集资金规模和用途，如果是用于偿还或回购旧债的，前述文件规定，2020年8月10日之前获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券的本金规模；2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%。

8月10日这个时间界线颇值得推敲。10天之后即8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开座谈会，并提出“三条红线”新规，与会的12家房企为首批试点房企。

在房企融资渠道中，债券市场是举足轻重的一环，尤其是近两年来重要性越发凸显。

同策研究总监宋红卫指出，今年以来房企融资情况并不乐观，除了公司债融资金额大幅上涨，境内银行、其他债权融资等融资渠道均不同程度下滑，境内融资渠道全线受困。

一位TOP10房企融资部门的人士透露称，“如果能融到公司债的话肯定会去申请，因为公司债利率低，但是需要的信用很高，额度受限制，如果能融的话肯定多融。”

3月偿债规模逼近1500亿

前几年，房企以加杠杆、高周转的模式扩大经营规模，自2019年开始地产行业进入偿债高峰。去年房企偿债规模约9154亿，而今年偿债压力将继续攀升。

根据贝壳研究院数据预测，今年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。其中3月份更是迎来上半年的偿债峰值，偿债规模预计将达1479亿元。

然而如今，在“三条红线”融资监管新规和“两条红线”房地产贷款集中度管理制度相继出台之后，房企融资已经在供需两端带上“紧箍咒”，甚至表外负债也会受到穿透性的监管。

融资新规后，房企新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态，这说明房企已有意控制有息负债的增长。

根据贝壳数据显示，2020年9-12月，房企连续四个月发债规模不及到期债务规模，直至2021年1月房企抓紧窗口期发债1630亿元，才终止了前述趋势。进入2月，房企发债规模则大幅缩减至480亿元，同环比分别减少28.6%和69.8%，而2月房企到期债务规模约768亿元。

“现在机构看到房企都怕”，前述房企人士坦言，机构受银监窗口指导，房企融资额度和成本都受到影响，如今房企策略肯定是加速回款减少拿地，极端的手段还包括变卖资产来套现。

尤其是在“五条红线”后，宅地供应“两集中”制度（“两集中”即集中发布出让公告，集中组织出让活动，并且2021年发布住宅用地公告不能超过3次）或将在重点城市施行，在宋红卫看来，房企融资的压力将会进一步上升。

宋红卫指出，由于推地较为集中，房企不仅面临土地保证金和土地款缴纳集中支出的压力，更为严峻的是，如果短期内现金集中支出，或会造成房企现金流紧张，有可能直接踩到“三条红线”的现金短债比的指标。

“目前来看，部分房企融资成本有所下降，和当前土地政策趋严以及融资需求下降有一定关系。但是随着后期市场的恢复以及房企进入土地储备阶段，加上土地集中出让，房企融资需求增加，预计房企融资成本还会上升。另外，考虑到市场风险及债务成本，房企发债周期可能会有所缩短”，宋红卫说。

责任编辑：邓健