易德资本 | 上海中招改革，对房地产市场影响几何？

近日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。《实施办法》是2018年《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革的实施意见》（以下简称《中考改革方案》）的配套文件，适用于2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生。

从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。最新公布的《实施办法》进一步细化了自主招生比例、名额分配方式、综合评价录取程序等内容。2022年后上海中考闯关之路很快被媒体制成导图放出。

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学区房真的会“凉凉”？

2020年，上海的“学区房”在“公民同招”、“民办摇号”的政策出台后，经历了一波魔幻上涨。有一老破小的公房小区的房价从10万元/平方米附近，涨至25万元/平方米。

本次新政刚一出台，“上海学区房”就冲上了微博热搜，最出圈的一张网传论坛截图显示，上海知名老破小+双学位小区——梅园开始暴跌，“估价一夜之间从430万跌到370万”。

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微博上一位认证某地产公司的顾问也表示，该学区房以前价格疯涨一房难求，目前逆转了。大量房源正在上架中……

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易居研究院报告显示，以浦东大三林板块（包含前滩）、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域为例，2019年这三个区域的价格比较稳定，到了2020年，尤其是第二季度开始，这三个区域的房价均出现了明显上涨。

2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。去年学区房炒作较多的大三林板块2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。而黄浦区的二手学区房，2020年4月的均价为81602元/平方米，到了2020年12月，则上涨至88902元/平方米，涨幅亦高达9%。易居研究院认为，上述学区房涨幅明显偏大，说明价格虚高。

博弈的背后是追逐优质资源

有媒体对一些上海读小学、初中的家庭采访，大部分家庭表示，上海本地许多家长早就知道这个政策，但是并不影响他们买学区房，因为选择名校就是在选择优质教育资源。无论“名额是否分配到校”，大多数的孩子还是需要考试去被选拔的，因此优质教育资源的稀缺性，才是学区房真正的价值。

有教育人士在分析《实施办法》后指出，上海中考改革强调的是教育的公平性、普惠性、均衡性，这点不容置疑。从目前公布的信息看，力度大，够坚决。政策制定者有大智慧，给买不起学区房家庭的孩子，拓宽了进入名校就读的机会。不过，家长需要理解的关键是“机会”二字，对孩子而言，无论选择哪一所学校，成绩好才是硬道理。新政一定会在短期内让学区房降温，遏制房价疯长，降低家长焦虑，但长期看，《实施办法》对学区房价格的影响是全上海家长心态博弈的结果，仍有待观察。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次上海教改工作，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。对于家长和购房者来说，在此类教改政策下，应积极理解政策改革初衷即“教育资源均衡化”的改革思路，理性择校、理性置业变得很关键。

政策对房产市场产生积极影响

正如上海市教委基教处处长杨振锋在接受访问时所言，今天上海的初中、小学的教育资源并不是不够，而是出现了结构性的不均衡问题。所以我们办好每所学校，用政策引导每个家长理性选择家门口的学校，是我们本次政策的核心导向。

易德资本执行董事钱卫一先生分析道，教育资源关乎广大中国家庭的核心诉求，更关乎国家长远发展的基础。本次上海市教委公布的《实施办法》，直接切中了初中阶段教育资源不均衡的局面，通过这种分配名额的方式，对现行教育体制进行渐进式的改变，从而逐步达到改变义务教育阶段教育资源不均衡现象的目的，有利于孩子之间的公平，对增进教育整体性公平也有裨益，能感受到政策制定者对教育现状的深刻理解和对关联行业的多方考量。《实施办法》在平衡招考机会的同时，也会起到抑制学区房过热现象，有效调整房地产市场的结构性失衡，从另一个维度贯彻上级部门“房住不炒”的要求，亦有利于房地产市场的平稳健康发展。教育、房产，作为中国居民最重要的两项支出，在政策制定与实施上精准有效、互相配合，对双方都会产生积极正面的深远影响。

参考资料：

上海中招改革，给了没钱买“学区房”的家庭更多机会|新京报专栏

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责任编辑：牛筱笛