当万科谈起淘汰赛：幸存者游戏开始了？|观潮

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当万科谈起淘汰赛：幸存者游戏开始了？|观潮

新浪财经 王茜

在这个房地产暴利已成往事，开发商不惜降价求生的时代，早早喊出“活下去”的万科和郁亮，已然成为了同行和市场眼中的风向标。

在万科于3月31日发布的2020年年报中，出现了一个描述——“淘汰赛”。近年来，郁亮曾两次在公开场合提到过淘汰，一次是谈房企要学习互联网思维，另一次是谈万科“收敛和聚焦”。而这次的“淘汰赛”，显然比上两次都更为严峻。

我们先来复盘下万科上一年的业绩表现。在市场先抑后扬的一年中，万科营收和净利保持增长，净负债率处低位，但在房地产行业整体毛利率走低的背景下，万科也难独善其身。

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年报显示，2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，同比分别增长13.9%和6.8%，增速均较2019年有明显下降；房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较 2019年下降4.6个百分点；全面摊薄的净资产收益率为 18.5%，较 2019 年减少2.2个百分点。

开发经营业务方面，2020年万科实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%；实现开发业务结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%；开发业务的结算均价为 13062 元/平方米（2019年：13577元/平方米）。

2020年，万科获取新项目168个，权益规划建筑面积2058.8万平方米；年末在建项目、规划中项目的权益建筑面积分别约为6380.8万平方米、3127.4万平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万平方米。

令外界较为关注的债务方面， 截至2020年年末，该公司有息负债合计2585.3亿元，占总资产的比例为 13.8%；持有货币现金1952亿元，为一年内到期有息负债的2.4倍；现金短债比1.8倍；净负债率18.1%，剔除预收账款的资产负债率为70.4%。

对照去年8月浮出水面的“三道红线”融资新规——剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍，万科距离指标全部转绿档，只在剔除预收款后的资产负债率要求上有0.4个百分点的差距。

即便“三道红线”达标压力趋缓，万科还是继续了其一贯充满危机感的语言风格。

在年报的“致股东”一栏，万科表示，“管理红利时代以‘充分竞争’为主要特征，竞争烈度将显著提升。如果说，土地红利时代和金融红利时代，决出的是收获的多少、发展的快慢；那么，管理红利时代决定的是企业的生存，不能胜出则意味着被淘汰。面对新时代的淘汰赛，我们必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。”

要理解万科口中的“淘汰赛”，首先要理解什么是“管理红利时代”。

“管理红利时代”最早是郁亮在去年下半年提出的。他认为，房地产市场经历了从土地到金融到管理红利三个不同阶段，在管理红利时代，企业无法再依靠高杠杆获利，而是要依靠全面竞争能力获得生存空间。

在本次业绩发布会上，郁亮再度阐释了他对管理红利时代的看法。他指出，企业应当清醒地认识到“房住不炒”这一政策的稳定性、连贯性和坚定性。

郁亮说，“房屋回归居住属性，房地产也应该回归实业属性，这是一个不可逆转的趋势。回归实业属性，意味着行业的回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，意味着房地产要转向开发经营并重，住房越来越像耐用消费品，开发业务越来越像制造业，经营业务不管是长租公寓、商业、办公、酒店、物流，越来越像服务业。这意味着企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。”

那么出路在哪里？郁闷自问自答道——“只能踏踏实实向制造业学习，通过我们的劳动挣加工制造、创造和服务的钱。”

以白电巨头美的、格力和海尔为例，他认为，白色家电行业10多年前就进入了“管理红利时代”，家庭“三大件”早已不再短缺，2007年市场已逐渐饱和接近“天花板”。 但经过残酷的行业洗牌，存活下来的龙头企业最终都凭借着产品性价比越来越高赢得了市场，给股东创造了良好的回报。

回溯历史，2006年至2011年，白电市场经历过几轮严酷的淘汰潮。先是2006年空调销量首负增长，一批中小空调品牌被清理出场；2008年亚洲金融危机爆发，白电出口锐减；2011年前后，随着家电下乡等扶持政策退出，白色家电行业两极分化严重，又陷入产能过剩危机。在这一过程中，曾经的知名品牌春兰、澳柯玛、飞歌、乐华、万家乐都被逐步边缘化。

即便是美的、格力和海尔三足鼎立的当下，关于白电市场临近天花板，增长乏力等质疑也从未停止过。这三家巨头也各自在从工业机器人、芯片、物联网等领域谋求第二增长线。

若地产行业将以白电业为镜，那未来的竞争或许要用“血战到底”来形容。

房企破产已不是新鲜事。据媒体统计，2020年倒闭的房企数量超500家，其中不乏百强房企。随着行业集中度加剧，众多实力偏弱的中小房企出局，排名更靠前的房企或许将面临“近身肉搏”。

在行业焦虑感快速上升的当下，如何应对“淘汰赛”？郁亮认为房地产行业依然是有机会的。

他表示，机会首先来自于客户需求的变化，传统的开发业务从住宅开发的竞争力转向综合住区的竞争力，企业必须具备打造住区、商业、办公、教育等多场景的综合能力；租赁市场需求广阔，中央经济工作会议、十四五规划纲要中，对租赁住房从税费、土地、金融到租购同权都有全面安排，篇幅比房地产市场要长得多。

其次，是来自城市发展的机会。一方面，如何让老旧街区重新焕发生机成为城市发展中越来越迫切的问题；另一方面，进入城市经济圈带的发展阶段后，轨道交通一定是城市群互联互通的关键，以“轨道+物业”的TOD模式具有广阔前景。

此外，中国的工业化领先于城市化，城市的功能没有被充分满足，还有很多功能需要更新，很多设施需要完善。未来生产、生活、生态三生融合，应该是城市发展的一个方向。

郁亮所谈的这些内容恰恰对应了万科当下在做的事情，如在北上广深打造的城市更新项目、刚刚更名的万物云、长租公寓品牌“泊寓”、与深圳地铁合作发展 TOD 项目、新成立的酒店与度假事业部、深圳最大民办教育集团梅沙教育等。

看上去，在充满危机色彩的包装之下，正是万科和郁亮的真实沙盘。若行业已经吹响了“淘汰赛”号角，万科的这套逻辑能让它笑到最后吗？或许三五年内我们就能得到答案。

责任编辑：薛永玮