【房企年报】中洲控股利润率仅1.5% 今年销售预计负增长
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出品:大眼楼管
作者:肖恩
4月12日晚间,中洲控股发布2020年度报告,期内实现营业收入约106.97亿元,同比增长48.30%,其中房地产业务收入约102.68亿元,同比增长54.73%。
房地产开发业务仍是中洲控股最重要的业务,不过增收不增利的情况严重。归属于上市公司股东净利润2.81亿元,同比减少64.26%,净利润率仅有1.5%。
增收不增利 净利润率仅1.5%
中洲控股过去一年的房地产业务营收102.68亿元,同比大增54.73%,这一方面是由于公司结转恢复良好,增速较快,另一方面则是由于2019年的基数不高,当年的营收同比下滑了9.18%。
即使如此,中洲控股的利润同比大幅下滑64.26%。其在年报中披露,这主要是由于2019年完成中洲置业有限公司股权交割形成投资收益基数较高所致,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为2.75亿元,同比增长208.26%。
但事实上,即使是在2019年卖资产获得收益的大年,公司的净利润率也仅有9.34%,而今年的净利润下滑至1.5%的极低水平,几乎处于盈亏线的边缘。
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近十年来,中洲控股的利润率呈现出趋势性下滑的走势,从2011年的16.65%下滑至2020年的1.5%。如果将2019年完成中洲置业有限公司股权交割形成投资收益排除在外,仅仅考虑扣非情况,公司2019年9.35%的净利润率也是不可持续的。
今年销售预计负增长
盈利能力下滑只是结果,究其本质,还是土地成本、建安投入以及销售价格的差价。这其中就涉及到公司的拿地竞争力、设计建筑施工的管理以及销售及品牌的竞争力,可以说利润率是房企的综合竞争力的体现。
2020年,公司通过摘牌、股权收购等方式拓展项目,已获取或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米,盘活存量土地储备计容面积约20万平方米。相较于全年72万平米的销售面积来说,中洲控股的拿地力度不小,但诸如迪亚项目的2840元/平米的土地成本来说,公司去年在惠州的约1万每平米的均价来说,并不算便宜,如果管理粗放的话,项目盈利空间依然堪忧。
截止年底,中洲控股的总土地储备为239.1万平米,相较于2020年实现房地产销售面积72万平方米来说,满足3年左右的销售。不过,中洲控股对于今年的销售目标却表现的非常谨慎。
2021年,中洲控股计划实现房地产销售面积61万平方米,销售金额134亿元,较于2020年139.91亿元的销售额还有所下滑。此外,预计房地产开发投资60亿元,新增土地储备计容积率面积40万平方米,较去年也有明显下滑。
事实上,中洲控股不得不谨慎,因为到去年底,其仍踩着2条红线。
定增融资遥遥无期 踩两条红线
此前,中洲控股3月10日公告,宣布拟将非公开发行A股股票股东大会决议有效期及相关授权再延期一年。早在2016年3月29日,中洲控股股东大会审议通过《关于公司向特定对象非公开发行A股股票方案的议案》。
当时资料显示,中洲控股拟以不低于14.51元/股非公开发行不超过3.79亿股,募集资金总额不超过55亿元,拟用于推动公司房地产项目建设及偿还金融机构借款;其中公司实际控制人黄光苗旗下公司前海阳诚认购比例不低于15%。
但定增方案迟迟没有获得证监会的批准,因此中洲控股的资金一直处于并不宽裕的状态。截止年底,总债务为151.71亿元,其中短期债务48.06亿元,账面货币资金为51.16亿元。按照“三道红线”的要求算下来,中洲控股剔除预收款后的资产负债率为77.0%,较上年同期提升约1.5个百分点;净负债率为135.2%,较2019年末提升约16.1个百分点;现金短债比为1.87,较上年同期提升约0.52。
中洲控股依然脚踩两条红线,此外杠杆率还有所提高,由此,中洲控股2020年平均融资成本达到了8%的水平。
在亟需降杠杆的压力之下,中轴控股不得不减缓拿地,放慢节奏。不过由于内生盈利及增长能力较差,中洲控股光慢下来还不行,还需提升从拿地、开发到销售的综合竞争力,而这些都需要资金。而在当今行业内卷严重,竞争管理红利的时代,中洲控股的胜算能有几成呢?
责任编辑:公司观察
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