西安二手房新政“一日谈” 调控将促房价降温？

新浪财经综合2021-07-09 18:42:191阅

来源：乐居买房

乐居买房讯 7月8日，西安再一次受到全国的关注，因为西安成为成都之后的第二个“建立二手住房成交参考价格发布机制”的中西部城市。

其实，早在此前西安330新政之中，关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知里就已提到关于二手房指导价的出台，在7月8日发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》算是正式宣告，引导理性交易，稳定预期。

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通知的内容主要有四条：

一、西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

二手房“指导价”政策威力足？

四条中最重要的是第一条，“参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格。”

对行情趋势最具参考性的是深圳和成都。

深圳是第一个出台二手房指导价的城市，深圳二手房6月成交量跌破3000套，创下十年来的新低。

成都作为紧邻西安的省会城市，楼市行情和西安比也比较接近，5月28日发布第一批指导价名单，7月8日发布了第二批名单，采用了循序渐进的方式，从发布二手房参考价当周开始，尽管才一个多月的时间，成都二手房成交均价已经连续4个星期下跌，市场逐渐冷淡下来。第二批名单加大了覆盖范围，预计降温速度还会提升。

西安二手房市场会否“凉凉”？

出台这个政策之后，西安房地产市场会不会像深圳和成都一样走凉？

我们来看看政策出台的背景。

据国家统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，西安二手房销售价格连续半年持续上涨，据官方数据，2020年12月-2021年5月，分别环比上涨0.2%，1%，0.9%，0.6%，0.8%和1%。

据某机构统计，2020年下半年以来，西安二手房成交量一度超过新房。

尤其是2021年上半年，西安新房市场诞生了10个“万人摇”，市场处于极度供不应求的状态，因此购房者转战二手房市场的情况激增。

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在2021年3月，新房断供的当月，二手房成交创下了9000多套的销量，随后的3个月，随着新房供应量的加大，二手房成交量有所下滑，但是，价格走高，高新、曲江二手房价格突破三万、4万的楼盘比比皆是。

业内解读：对西安楼市有什么影响？

沈视楼市主理人地产S姐表示，参照“二手住房网签成交价格、评估价格等因素”形成指导价，这点基本上隔绝了周边高价地块、豪宅项目对小区的价格影响，她认为，本质上，普通刚需、刚改小区与高价地块、豪宅的产品就没有可比性。

徐三刀评楼市主编、资深策划人徐武认为，西安二手房市场局部上涨确实过快，二手房价格指导，是对于二手房良莠不齐的一次温和改革，参照深圳、成都、宁波执行的情况，接下来西安的二手房或有局部降温。但是想要出现五六折买房，这种想法还是不切实际。

四海为家创始人刘四海认为，此次指导价核心在于稳定市场预期。“参考深圳、宁波、成都，有二手房指导价出台的区域出现明显分化。没有明显涨幅的区域，二手房指导价没有多少涨幅，但二手房价涨幅较大的区域，出现明显回调，或者横盘。而二手房市场冷却下，与二手房价联动的地价、新房市场能够稳定，也将会对新房市场起到降温作用。”

二手房“指导价”推高购入成本影响成交

必须要明确一点，二手房市场不同于新房市场，二手房业主有其处置自己资产的权利。

因此，“指导价”并不能在二手房网签时作出强制规定。实际交易时，双方仍需根据自愿原则进行。

但是，二手房指导价，银行等金融机构严格执行的话，会推高购房者购入成本，影响成交。比如西安一套房本来卖200万，如果首付三成，贷款七成，可以贷款140万，但是，出台二手房指导价之后，如果指导价定为150万，那么，银行贷款最多只能105万，如果业主坚持总价的话，那买方需要付出200-105=95万的首次成本。

因此，银行按照指导价作为按揭依据，金融方面收紧放贷，必将影响相关二手房的卖方和买方，也就是会进一步影响成交。

另一方面，也会影响市场的预期和情绪，当市场购买力降低后，难免会有着急的业主降价出售，也会影响真实的成交价格。

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目前，市场已经开始有所反应，准备购买二手房的群体陷入观望。

另外，也有银行陆续开始响应，在原本额度紧张的前提下，7月6日，西安一家银行发出通知，提高二手房首付比例，二手房业务首付款比例不低于45%，如为第二套住房，首付款比例不低于50%，另外，针对2007年1月1日之前建成的房屋不再受理二手房贷款。

西安目前还未发布小区指导价名单，这份名单应该已经在路上了……

根据全国严格执行二手房限价的城市的结果可以预测，如果严格执行二手房限价，那么二手房市场会逐渐冷却，也会对新房市场间接起到降温和稳定的效果。