全国土拍全部延迟未来3年的一手房即将进入零增长周期？

财经自媒体2021-08-17 19:49:051阅

◎作者 | 真叫卢俊团队

集中土拍很快要进入第二次的周期了，但是各位是否有发现，即将要开始的土拍，全部都推迟了

我最先感知到的是上海

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上海第二批住宅用地的出让计划，被推迟了，在这份公告中，不知道你有没有发现一个关键的字眼：稳妥

按照道理来说，上海楼市应该算是全国最稳妥的城市了

很明显，这不是一个单一城市的考量，而是一次通盘考虑

来看看其他城市，比如深圳

8月6日，深圳市公共交易中心发布了第二次居住用地集中挂牌时间也另行公告，已缴纳的保证金将原路退回。

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同样也有稳妥两字

7月29日，长沙发布了第二次集中出让土地延期到8月

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8月10日，天津也将第二次集中出让土地延长至了9月10日。

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8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告，称7月30日公示的第二批次集中出让的100幅地块拍卖活动因故终止。

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换句话来说，目前来看准备第二次土拍的城市，目前我们感受到的都推迟了

想分析为什么要延期，可能从一些局部城市的案例可以看出，其中关于土地延迟解读的，有两个城市的样本可以分析

一个是天津

天津关于第二次出让的补充公告，里面详细写了七条内容

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其实每一条都挺厉害的，但是最醒目的应该是第六条

将地价的最高限制价给调整了，导致土地溢价率降低了不少。我将61块土地全部做了原有溢价率和现有溢价率的对比，可以发现一些问题。

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除了第17副地块，原本没有最高限价外，其余地块，原本溢价率为在40%-50%之间的有53副。最高溢价率为50%的地块一共有14副。

而地块原本最低溢价率为21.53%。

而经过调整之后，地价的溢价率最高为15%封顶，控制溢价率

前后地价的最高溢价率相差极大，也就是说，将土地的价格大大限制住了。

第二个城市来自杭州

杭州的土拍计划尚未延迟，但是提前公布了很多细则相比较之前有很大的调整

首先，除了对溢价率也有明确的上限，从30%调整为20%

然后，第二批次的10幅土地，全部验收后再进行现房销售。除此之外

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同样是限制最高地价后，但是与天津达到限价后房企进行摇号不同，杭州出让地块达到上限价格后，从原本的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

以上为目前我们看到的所有线索

有人推测这一次土拍政策的几个方向：

1、要求有开发资质的房企并审查资金来源；

2、土地溢价率要控制，不能太高，20%以下

3、土地到价格之后，后续竞争的是产品品质

这几个方向其实符合常理

因为一直以来政策推动的都是这个趋势，但是确实尚未见过如此明确的，比如关于杭州现房销售

这些信号的背后试图表达出一个什么样的调控观点，这个是我们个体可以去思考的

我提供几个我的角度

首先第一点，可能是最明确的，通过控制地价来控制未来一手房的售价

这可能是最重要的一件事情未来3年的一手房即将进入零增长周期，这样的信号史无前例的强烈对于一手房的价格其实很长时间就是如此，因为每一次的预售证的发放之前就代表着价格审批，价格不动已经成为默认的现实

而土地价格不控单纯的控制一手售价，虽然没有问题但推进过程中毫无疑问也积蓄了层层的压力和矛盾

通过这一轮的土拍调整，毫无疑问更加强烈的释放了信号：关于房价不动的信号

这个信号我认为倒不是释放给市场的，更多的是释放给开发商，给拿地人

对于价格未来预期就是如此，不用等不用有念想，拿到地的预期也就是如此

从土地端就让开发商知道自己未来的房子能卖多少钱

这个信号明确之后，不论是推盘节奏还是整体投入房企也会有自知之明，那么一手市场就会进入按部就班的阶段

一手为什么需要这样

因为一手是信号，一手的预期管理住之后，那么二手的预期也随之稳定，二手稳定，那么就开始横盘

横盘之后就是横盘多久，横盘到点之后就是……

时间就是政策调控的对手

第二，这一次土拍的另一个诉求，也很直白：让开发商活

是的，过去很长一段时间的房企，毫无疑问在经历着一场高压测试

不论是三条红线还是信贷额度还是40%拿地指标，毫无疑问能够有勇气站在土拍大厅已经实属不易

如果这个时候土拍溢价率不控制，毫无疑问就是把很多房企往难上加难去逼

很多人可能觉得困惑，为什么亏损了很多开发商还要拿地

这也是这个赛道的魔幻，因为生产资料源头只有一处那就是土地，没有地就必死

拿地就是拼死，横竖都是死所以哪怕溢价率高很多开发商也会选择拼一拼

控制溢价率本身其实就是让现在能够拿到地的开发商喘上一口气

但是，如果开发商活这句话说的还不够全面，清晰的来说是让好的开发商活

能够拿到地的都能赚钱的，但是能够入场的都是没有原罪的

如今的土拍市场的入场券本质上是一次集中性清算，空手套的企业好多被清算出场，并且永远进不来

最近有太多从业者和我说，公司的房子连他们自己都不敢买了，折扣再低也不敢买，可以想象这是一次怎么样的洗牌过程

购房者最近可以去观测下哪些房企如今还在拿地，正在拿的那一定是自力更生自强不息的典范了当然随之而来的还有一个诉求，其实也是保民生

什么意思，作为一个理性个体去思考，如果开发商在做一件事情没有利润，其实你很难期待他会做一个好产品

而在精装作为标配的状况下，减配似乎成为必然的

所以我们看到，在细则里几乎都明确了控制溢价率的前提下，都希望能够保住品质

而这件事恰恰是最能够考验每个城市的治理艺术的，对于杭州来说的政策细节我就不评论了

大家其实可以认真看看上海

土地在定好初始价格之后就坚定不移的不要溢价了，最后价格多少都可以，这就是大城市的魄力和决心

并且快速的推进城市更新这个新赛道和房地产市场互相联动

不得不佩服

这一波大量房企回归上海就是一个信号，起码如今在上海房地产是有营商环境可言的

这一轮土拍，控制住房价，让开发商活，让开发商恢复信心，或许才是主旋律

并且政策的落地越来越频繁，其实所有的背后都在表达一个好的信号

看透了土地和土地端的钱才是行业底层调控的根本，围绕着房产的调控不论如何规划，都是治标的方案

规划好土地才能规划好长线的房地产发展

所以大家现在真的可以反思一下，为什么要集中性土拍

可能未来每一次集中土拍之前都是政策优化的窗口期

一年四次土拍，其实就是给一年四次出补丁政策的机会，上一次土拍之后的效果如何，反馈如何，还有哪里需要调整，都会在下一次之前进行优化

机构数据显示，今年1-7月全国房地产调控多达352次，已经超过了去年全年。月来看，7月房地产调控次数井喷多达66次，刷新年内记录

比如深圳，24小时内连发3条重磅楼市信息，8月5日，北京、杭州、成都同日加码调控政策极为罕见

从诸葛找房总结的上半年调控政策和城市来看：调控从房企、银行、入户、人才、婚姻、贷款、赠与、法拍、税收、学区、价格、土拍等方方面面

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来源：诸葛找房

其中，全国共有13个城市加强了土地段的调控。

地价对房价，相当于面粉对面包，将面粉限制住了，面包的价格自然也就上不去了，从土地开始，才是真调控。

再往前看看，7月22日，重要领导在房地产市场调控工作电视电话会议上就指出了，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

在7月30日会议上，再一次明确，要稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场健康平稳发展。

前后的时间其实都在土拍前后一年四次土拍，一年四个季度，每次都会有一些经济会议，调控也围绕着这个点

如果这件事一直执行，那么房地产将没有周期可言，哪怕周期也是3个月为一个周期，每一次开始都以调控为驱动改变

这些都会在未来常态化，所有的常态化也就是为了楼市的那个最终诉求

不用去解读合不合理，因为这些不是趋势和现实

学会在现有规则下生存才是一个普通个体最需要掌握的