马光远：房地产的逻辑变了 房企的明天究竟在哪里？
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文/马光远
刚刚过去的2021年，在中国房地产历史上绝对是一个具有转折意义的一年。这一年，新冠疫情持续，房地产调控的力度空前，全年出台房地产调控超过600次，房地产开发投资、销售数据下滑，土地市场遇冷，流拍率上升。然而，尽管市场遇冷，房地产交出的成绩单却并不差。2021年前11个月，全国商品房销售额突破161667亿元，同比增长8.5%。在四季度政策和市场都逐步回暖的情况下，2021年全年销售面积再次突破17亿平方米、销售金额超过17万亿元已成定局，甚至有人预测销售面积和销售额可能双双突破“18”。考虑到这是在疫情和严厉调控的双重压力下的数字，的确在某种层面说明房地产行业的韧性之强超过很多人的想象。这也是我们对未来房地产市场判断的基本逻辑之一。
从房企的业绩来看，在巨大的资金压力下，头部企业的分化比较明显。克而瑞统计显示，2021年，TOP10房企销售操盘金额门槛达到2879.5亿元，同比增幅达19.8%，较2019年增长42%。尤其是排名第一位的碧桂园，2021年全口径销售金额7588.2亿元、操盘金额7208.6亿元，均是7000亿档次的唯一，权益金额也是唯一一家破五千亿的房企。这已经是碧桂园连续五年保持行业龙头地位，即使在行业的环境发生巨大变化的情况下，仍然表现出了很强的销售韧劲。
面对市场这种前所未有的变化，现在思考房地产将如何走，房地产的下一步在哪里，的确具有重大的现实意义。记得2017年年底，我提醒房地产企业一定要高度重视“金融新周期”，告别高杠杆模式时，很多房地产企业嗤之以鼻，依然我行我素；2018年，当我提出房地产20年的大周期已经结束，市场将会“变天”时，我关注到，除了少数房企如碧桂园在2018年顺应市场的变化提出提质控速、行稳致远，开始主动降杠杆，大多数房企没有意识到这可能是生死攸关的命题。然而，短短的两三年时间，我的这两个判断都成了现实。我经常假设，如果当年，一些房地产巨头听了我的“金融新周期”的判断，主动收缩杠杆，今天他们是否会陷入目前的困境，如果早几年，他们意识到房地产的基本逻辑变了，今天是不是有一些已经完成了转型？
然而，历史从来没有假设。最关键的是，面对房地产市场的变体和房价逻辑的变化，如何对下一个周期的房地产市场做出精准的判断并采取积极的战略应对，这才是每一个利益相关方最应该做的事。
基于此，笔者谈谈自己的看法。
1、下一个周期房地产的“三变”与“三不变”
笔者认为，下一个周期的房地产行业的确和过去不一样了，房地产行业的每一个相关方对此要有最清醒的认识。下一个周期的房地产和过去比，我的判断是有三大“变”和三大“不变”。
三大变化是：
一是市场的基本面确定变了。在房地产的第一个周期，市场的基本面是供求失衡，市场面对的最大问题是房子不够，解决商业及居民基本的居住需求是上半场的主要任务。可以说，从1998年房地产市场化改革以来，中国用了20年左右的时间，基本实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是一个非常了不起的成就。在基本居住需求及商业地产基本满足的情况下，房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。
二是房地产的基本定位的变化。随着“房住不炒”的长期化，“去投资”功能的房地产市场的价格规律肯定和过去不一样，房地产政策从经济政策为主回归到民生和社会政策为主。这意味着，中国将真正构建起以民生和居住为要义的房地产社会政策体系。房地产价格将告别过去的暴涨而进入稳定的上涨周期，我们很难看到未来房地产市场出现过去那样一旦放松调控市场就出现暴涨的情况。
三是房地产核心竞争力和价值链的变化。在住房告别短缺之后，房地产下一个周期，无论是开发商，还是房地产行业的生态都将重塑。规模虽然重要，但已经不是最重要的竞争力指标，住房市场与新的科技革命的对接将催生大量的科技公司进入房地产，这将推动房地产市场的价值链的重构和高科技化，房地产市场与产业对接成为必然。
在房地产市场出现三大变化的同时，从辩证的视角，我也要重申房地产市场的三个不变：
一．房地产作为支柱产业的地位不会变。前段时间，国家统计局局长宁吉喆再次重申房地产仍然是支柱产业，引发外界的关注。这其实是一个基本常识。因为，尽管房地产和过去真的不一样了，但房地产的市场没有结束，因为中国的城镇化还没有完成，好品质的房子在任何城市仍然短缺。
第二，房地产作为老百姓财富配置的主要工具不会结束。从中国经济的大周期看，在城镇化远远没有结束的情况下，房地产依然会成为老百姓资产配置的主要工具。当然，下一个周期房价的逻辑肯定和过去不同，房地产将进入专业化投资时代。未来的城镇化将以大城市、城市群以及湾区为重心，未来的房地产的机遇也将围绕这些城市。碧桂园这几年为什么在销售数据上位居首位，和其大量的项目主要布局在城市群和都市圈有很大关系。
2、未来房地产市场的“三大分化”
第一是城市与城市的分化，在中国经济周期、人口周期、城镇化周期都发生巨大变化的情况下，中国的房地产在总体上会告别增量周期，而进入存量周期。但是，大城市、都市圈和城市群将仍然是房地产增量发展的区域，人口的流动将导致房地产市场出现城市走势的严重分化。
第二是城市内部的分化。随着人口进入下降周期，城市摊大饼时代结束，中国的城镇化不会出现像欧美一样的郊区化，占有核心资源的主城区将仍然是价值最高的区域。
第三是开发商的分化和洗牌。经过规模主导的阶段后，开发商将塑造自己的核心竞争力，将探索新的竞争模式，将塑造管理主导的竞争模式，将有一批在管理和科技方面领先的房企对过去的市场格局进行重振和洗牌，纯粹靠玩高杠杆和高周期占据市场的开发商将被淘汰出局。
3．下一个周期的房地产风口在哪里？
在中国房地产进入全新周期的情况下，决定一个房地产企业未来的，是是否具有卓越的理念和面向中国新的城镇化和产业升级关键周期的发展模式和路径，是对新型城镇化的深刻理解，是对低碳、数字化巨大风口的把握能力。在笔者看来，未来房地产的风口在三个方面：
一．新型城镇化，特别是智慧城市带来的风口。中国未来的城镇化一定是以大城市和城市群为中心的城镇化，一定是以智慧城市的建设为抓手，也就是城市的高质量发展，这几乎仍然是上百万亿的产业规模，谁抓住了新型城镇化的风口，谁就抓住了未来。
第二，低碳、数字化是房地产重要的增长点，这也是中国未来的最重要的财富风口，而房地产的未来和低碳、数字化、智能可谓是天作之合。比如，连续位居中国房地产行业第一的碧桂园，目前也在智能化、绿色建筑、装配式、被动房等研究领域持续发力。碧桂园这几年大力发展建筑机器人，在整个房地和行业都是一个里程碑的事件。
碧桂园旗下博智林自主研发的建筑机器人
第三，房地产企业从规模红利走向管理红利。房企竞争的关键已经不是拿多少地，而是如何在确保企业健康发展的同时，塑造核心的管理竞争力。根据我这么多年对房地产头部企业的研究和观察，凡是过去几年在管理上发力，提升竞争力的头部企业，即使行业动荡，企业仍然能稳健发展，凡是仍然靠“三高”模式发展的，大多都情况微妙。
在管理上发力体现为企业对未来的投资布局以及精细化运营的能力，这些稳健发展的房企，最大的表现就是财务状况优秀，自身的“造血”功能很完善，利润和现金流能够充分保障企业有穿越周期的能力。
还是以碧桂园为例，早在2019年，碧桂园就提出全周期综合竞争力提升的概念，打造覆盖投资、设计、运营、营销的核心竞争力。在投资阶段，确保合法合规、资金安全的前提下，追求自有年化资金的回报和利益最大化。在营销端，实行以销定产，保障销售回款和现金流。去年上半年公司权益回款率90%，已连续6年达到90%或以上。
此外，碧桂园过去两年一直在优化债务结构。从2021年中期数据看，碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元，其中一年内有息负债占比下降至27%；净负债率仅49.7%，连续多年保持低于70%。从“三条红线”的指标来看，目前碧桂园处于较为健康的黄档，随着降杠杆的进程继续推进，“转绿”就不难期待。
碧桂园可售货值分布，数据来源：企业公告
尽管市场的基本面变了，但是城市群和都市圈人口依然在流入，市场前景仍然看好，碧桂园拿地眼光颇准，布局的地方基本上与人口流入的地区重合度高，尤其是在长三角、珠三角等几个核心都市圈的储备用地丰富。
好的企业市场是充分认可的，越好的企业越能拿到便宜的钱。去年不少房企面临流动性危机，或者被降评级，对于一个看到未来几十年产业方向的企业而言，其实正是凸显自身能力的时候。在去年这样的市场环境下，碧桂园仍然备受全球顶级评级公司和金融机构的认可，融资成本不到5.4%，同比还在继续下降。
4．购房者应该买什么样的房子？
笔者一直认为，房地产的下一个周期，只是在房地产基本面发生巨大变化的情况下，房地产的风口以及房地产的价值链将发生变化，简单靠卖房子赚钱的时代结束了，但从中国经济下一个30年的新周期看，房地产创造价值的时代远远没有结束。
在房地产真正进入一个全新周期的情况下，还能不能出手买房？这其实是一个伪问题。真正的问题是，购房者应该买什么样的房子，买谁的房子。
笔者的总体判断，2022年房地产的政策转折点已经到来，新的买房的时间窗口已经打开。但是，房地产绝不会像过去那样，买任何城市的房子都可以有很好收益的时代已经结束了。就区域而言，城市群和都市圈是未来仍然可以看好的区域；就开发商而言，买财务稳健、管理能力和产品力一流的开发商的好房子才有价值。下一个周期，只有好的房子、好的开发商、好的城市和区域才是地产的风口。
责任编辑：彭佳兵
