美国、中国香港和新加坡的房地产REITs为何值得配置?
原标题:美国、中国香港和新加坡的房地产REITs为何值得配置?
截至去年10月底,Case-Shiller全美20城综合房价指数达到279.03,同比增长了19%。
与此同时,美国公寓型住宅REITs 2021全年涨幅高达63.6%,单户型住宅REITs涨幅52.8%,都远超过房价涨幅。
即使把这个表现放到美股中做比较,也仅有不到15%的股票去年回报比这更高。
和住宅类REITs涨幅相当甚至更高的还有购物中心、商场、个人仓储和工业等类型。
其中,表现最好的是规模不是太大的本地型商场REITs,去年上涨92%,不过也是前年下跌幅度最大的类型,跌去了37%,最主要的原因还是去年初以来逐步解除封锁。
像工业、个人仓储这样近几年一直都很强势的商业地产板块,反而受益于疫情而表现更好。不少商业地产板块的大幅修复是建立在疫情较大损失的基础上,例如实体店零售相关的。
如果抛开这部分影响,与疫情前水平相比,个人仓储类REITs的回报几乎翻了一倍,工业类也上涨了80%,数据中心约50%,其次就是住宅类REITs约40%的涨幅。
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熟悉我们研究的朋友,可能记得我们是从2020年疫情发生后就建议大家重点关注房地产领域的投资。
除了受益于疫情的工业物流,个人仓储和数据中心类地产,还有在在疫情后将快速复苏的住宅地产和商业地产。
特别是美国住宅地产的热潮,我们认为可能会持续几年,主要原因除了疫情改变居住需求、供应不足、货币仍然宽松这些因素以外,还有人口结构年轻化和家庭资产配置转向,这五大因素下,接下来美国住房自有率有望突破历史新高。
除了自有住房,美国大多数地区的租赁市场也快速修复。即使在疫情最严重时期,租房市场也保持韧性,租金的收缴率保持在93%以上。
加上美国租约通常是一年,在已经持续了半年多的通胀压力下房东很可能上调租金,房价在2020年底开始的上涨也会在续约的租金上有所反映。这也是公寓型住宅REITs近期快速上涨的主要原因之一。
随着美国就业和经济活动逐步恢复,市场对高质量的出租型公寓的需求可能持续强劲。
对于投资者来说,投资这类REITs不仅门槛低、灵活度高,也可以在一定程度上对冲通胀上升的风险。
相比之下,中国香港住宅市场房价也创下新高,中原城市领先指数一直维持在历史高位,但本地REITs却没有非常好的回报。
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去年表现仅是五五开,好则上涨20%,差则下跌20%。恒生房地产基金指数下跌2%,这主要和香港的REITs大多更侧重于商业地产而非住宅地产有关。
很多运营项目也不仅仅在香港本地,这就很难反映出本地住宅市场的实际情况,而商业地产中例如零售和办公,很多都还受限于疫情的社交活动、人口流动等限制。
不过,不要小看香港地产板块,拉长时间来看,过去十年里香港REITs跑赢了全球,大幅超过新加坡、美国等发达市场。
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来源:彭博,银科研究,过去业绩不代表未来表现
目前港股市场活跃的REITs有11只,市值约2300亿港元,其中市值最大的领展占到了约60%的市值规模。
而亚洲REITs市场相对更为成熟和活跃的新加坡REITs,目前在新交所交易的有44只,市值约1150亿新币,也就是约6600亿港元,去年指数回报5.4%,要好于香港。
在2021年之前的十年里,中国香港11只REITs的平均年化回报率为5.7%,高于日本REITs的4.0%和新加坡REITs的5.3%,其实也好于同期恒生指数的1.7%年化回报。
一旦疫情后经济活动和人口流动恢复,这部分受损板块有机会快速修复过去两年的跌幅。结合过往十年相对稳健且优于亚洲同区的投资回报率,中国香港REITs也值得配置。
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(作者为银科控股首席经济学家)
责任编辑:邓健
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