【ROE看房企】银城国际归母利润占比下滑致ROE骤降 仍踩三道红线
投资研报
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出品:大眼楼管
作者:肖恩
随着房地产行业调控的深入,从三道红线到两集中供地,从金融机构端的贷款占比限制再到土地财政收归国税。行业的调整洗牌或仍在进行之中,17万亿对应的销售体量大概率是中国房地产行业自98年房改后狂奔的顶点!过去两年倒闭了大批的中小房企,甚至像泰禾、福晟、华夏幸福、蓝光等头部房企都在行业见顶的过程中陆续陷入困境。
“内卷”这个词适用到房地产业,就变成了“管理红利”、ROIC、ROE。在行业洗牌阶段,行业集中度将持续提升,有更强综合竞争力的企业会获得更多的市场份额。新浪财经上市公司研究院统计A+H两地规模较大的百家房企,通过杜邦分析梳理各房企的ROE,从中找出各房企的盈利模式,试图找寻行稳致远的“剩利者”。
银城国际成立于1993年,总部位于江苏南京。经过28年的发展,现已成为一家以房地产开发、经营为核心业务的集团公司。但ROE近两年明显下滑,跌破10%一线,销售净利润率也连续两年下滑至5%以下,总资产周转率较高在0.27左右,处在统计房企的上游水平,体现出一定的管理效率。相对来说,银城国际的财务更为激进,整体的权益乘数大于15。2020年报显示,现金短债比小于1,净负债率仍然高达151%,而剔除预付款后的资产负债率84.2%,三条红线均踩线。
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ROE连续两年下滑 跌破10%
统计过去5年百家房企平均ROE的表现情况发现,ROE也随着行业景气度呈现出周期性的变化。银城国际过去几年的平均ROE先升后降,2016年-2017年,房企的盈利基本对应的是2014-2015年的销售,届时房地产行业从居民加杠杆开始,逐渐从上一轮的调控周期中逐渐复苏,银城国际的平均ROE从20%升至30%。不过在前两年的冲顶后,房企平均ROE在2020年出现了比较大的回落。
截止2020年,银城国际的平均ROE降低至6.93%,其在所有统计的100家上市房企中位列第83位,处于下游水平。
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净利润率垫底水平 降至5%以下
观察过去5年的百强房企平均净利润率的情况,从2017年开始,净利润率出现了比较明显的趋势性下滑,从2017年的14.44%下滑至2020年的9.7%,下滑近5个百分点。
值得注意的是,利润率的下滑情况,是大小房企均需面对的困境。
银城国际过去几年的净利润率持续下探,截止2020年,净利润率仅为3.6%,从2016年的14.77%一路下滑。其在所有统计的100家上市房企中位列95位,处在行业及同规模房企中的底部位置。
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归母利润占比同样大幅下滑至垫底区域
面对行业调整期,不少房企会选择报团取暖,一是减少自身的风险,二是增加自己的话语权。报团取暖最典型的体现就是少股股东权益占比的提升,尽管这里面存在明股实债的情况,但明股实债也是抱团的一种特殊形式。而股权的占比的变化,会在项目结转时变成利润分配的变化,过去几年,行业内少股股东损益占比明显升高,相应地归母股东利润的占比则是下滑。
在归母利润占比方面,银城国际近几年的数据比较稳定在90%-100%之间的水平,但这个比例在过去两年出现了大幅下滑,2019-2020年分别仅有41.7%、47.3%。仅列在统计百家房企的91位,再次位于行业及同规模房企的垫底区域。
总资产周转率较快
通常来说,如果说单个项目的利润率下滑,那么房企可以选择在同样的时间内多做几个项目,加快周转赚到和以前一样的利润,但“薄利多销”显然会更累,但这毕竟是挽救利润的一种方法,也对开发商提出了更高的要求。
Wind数据显示我们统计百家房企的平均总资产周转率在过去5年竟然出现了趋势性的下滑,从2016年的0.25下滑至2020年的0.21。
平均总资产周转率方面,银城国际过去几年有所提升在0.27的水平,体现出了一定的管理优势。而在所有统计上市房企中,位列16位。银城国际的存货周转率表现也较高,结合公司的净利润情况看,银城国际走的是一条低利润率的快销策略。
杠杆率相对激进
权益乘数尽管不能像“三道红线”那样详细的衡量房企的财务状况,但也基本上能表示一个大体趋势。2016-2020年,在统计的百家上市房企的权益乘数随着平均ROE、行业周期一样,有明显的波动。在2016-2018年,房企经历一轮加杠杆的过程,而在2018-2020年则在逐渐降杠杆,但是降杠杆是痛苦,因此缓慢也是情理之中。
在平均权益乘数方面,银城国际整体的权益乘数大于15,在统计房企中位列11位,财务杠杆的表现激进。2020年报显示,现金短债比小于1,净负债率仍然高达151%,而剔除预付款后的资产负债率84.2%,三条红线均踩线。
综上,银城国际的平均ROE位列中下游,体现出了其综合盈利能力较弱的一面,这其中,主要是由于银城国际在利润率环节表现较差,没有足够的安全点。此外,值得注意的是,高企的权益乘数并没有在多大程度升提升公司的ROE,这主要是由于归母利润占比近两年快速下滑。
附注1:在统计A+H上市房企的杜邦分析数据:
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附注2:各个指标的计算公式
平均ROE=归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%;
净利润率=净利润/营业总收入;
归母利润占比=归属母公司股东的净利润/净利润;
平均总资产周转率=营业收入/[(期初资产总计+期末资产总计)/2];
平均权益乘数=平均总资产/平均归属于母公司的股东权益。
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