上半年拿地金额超去年全年 南山控股降负债压力大
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出品:大眼楼管
作者:汤朝露
近日有消息称,监管部门将出台新的房地产政策,要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。
根据克而瑞数据统计,2021年上半年,南山控股上半年拿地金额62.6亿元,全口径销售金额63.5亿元,拿地-销售比高达184.41%,远远超过40%的标准。
深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(简称“南山控股”)是一家以房地产开发为支撑主业,仓储物流为战略主业的房地产企业。主要开发区域为苏州、长沙、深圳、上海、武汉、南通等城市。
毛利率下降 净利润率上升
2020年,南山控股房地产业务的营业收入为87.57亿元,毛利率为25.77%,同比减少7.76%,综合毛利率为28.40%,同比下降4.495%。
2020年南山控股净利润为16.77亿元,较2019年增加了11.99亿元。2020年营业净利润率为14.93%,较2019年上升了8.34%。
子公司宝湾物流2020年实现营业收入11.8亿元,同比增长22%,归母净利润9.27亿元,同比增长2137%。毛利率为53.54%,较2019年下降2.48个百分点。
融资新渠道
南山控股的物流地产项目发行类Reits出表带来投资收益大幅增加。2020年12月,公司旗下上海明江宝湾物流园和广州宝湾物流园发行类Reits出表,报告期内确认投资收益约12.5亿元,对归母净利润的贡献约7亿元。
而2019年末,上海明江净资产账面价值15997.19万元,广州宝湾净资产账面价值17056.43万元,二者合计净资产33053.62万元。南山控股以142601.35万元的价格将证券化资产卖给私募股权投资基金,获得近7亿元的净利润。
发行类Reits产品是南山控股2020年净利润大增的主要原因。
资产负债率上升
2015年-2020年,南山控股的资产负债率逐年上升,6年内资产负债率上升了近30%。
2018年-2020年,南山控股的财务费用也逐年上升,分别为2.83亿元、3.86亿元、5.96亿元,2020年较2019年同比增加53.41%。
资产负债率和净利率的增加使南山控股2020年净资产收益率达到2012年以来的最高水平,2020年南山控股ROE为14.16%,同比上升9.32%。
“三道红线”全踩 降负债压力大
2020年南山控股实现销售金额97.9亿元,同比增长23%,拿地金额62.6亿元,同比增长10.9%;拿地金额占销售金额比重为64%,较2019年下降7个百分点。
根据克而瑞数据,南山控股2021年上半年新增土地价值117.1亿元,全口径销售金额63.5亿元,拿地金额占销售金额比重为184.41%,远超2020年全年的水平。
2020年末,南山控股在“三道红线”指标下处于红档,净负债率为154%,同比上升49%,现金短债比为0.98,扣除预收款后的资产负债率为74%。
2020年,南山控股的净利润中41.74%来自发行类Reits产品,拿地多,销售少。拿地金额占销售金额比重不得超过40%的新政策一旦落实,南山控股高杠杆拿地冲规模的路子将被封死。
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